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商品房买卖中的法律问题/刘雄刚

时间:2024-07-07 18:06:21 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9198
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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质

国家计委、国家经委、财政部、中国人民银行关于转发《有色金属统配生产矿山伴生金查定补贴基金的使用办法(试行)》的通知

国家计委 国家经委 财政部等


国家计委、国家经委、财政部、中国人民银行关于转发《有色金属统配生产矿山伴生金查定补贴基金的使用办法(试行)》的通知
1988年2月22日,国家计委、国家经委、财政部、中国人民银行

《有色金属统配生产矿山伴生金查定补贴基金的使用办法(试行)》是《黄金地质勘查基金使用和管理办法实施细则(试行)》的补充规定,现印发你们,请照此执行。

回收伴生金是加快发展黄金生产的重要组成部分,有关单位对伴生金查定工作应给予重视和支持。

附:有色金属统配生产矿山伴生金查定补贴基金的使用办法(试行)
有色金属统配生产矿山伴生金查定补贴基金的使用办法(试行)是《黄金地质勘查基金使用和管理办法实施细则(试行)》的补充规定。
一、伴生金查定补贴基金,是国家对有色金属工业总公司现有统配生产矿山范围内,对矿体、蚀变围岩、选矿尾矿进行伴生金查定工作的费用补贴。伴生金查定补贴基金占年黄金地质勘查基金总额的2%。
二、伴生金查定工作,应充分利用现有的地质勘查资料和基建勘探、生产勘探、矿山开拓、矿山采准工程,配合少量查定工程,经过系统的地质编录和基本分析、组合分析、岩矿测试联样以及必要的选治试验,查明金的分布、富集规律和赋存状态,计算其储量,为提高金的回采率、选冶回收率,改进采矿方法和选治流程,提供科学依据。
三、伴生金查定工作要编制设计书,设计书的内容应包括目的、任务、方法、工作量、费用概算、实施步骤和预期效果。设计书由中国有色金属工业总公司审批,确定补贴基金的数额,由矿山企业包干使用。批准的设计书要抄送全国金矿地质工作领导小组备案。全国金矿地质工作领导小组根据已确定的伴生金查定补贴基金的比例,通过中国人民建设银行,分季度拨给中国有色金属工业总公司统一管理使用。
四、矿山企业根据批准的设计书完成查定工作后,要及时编制该矿山伴生金查定工作成果报告,及时报中国有色金属工业总公司审批。全国金矿地质工作领导小组拨给的伴生金查定补贴基金,中国有色金属工业总公司根据批准的查定工作报告向全国金矿地质工作领导小组编报地质勘探年度财务决算,由全国金矿地质工作领导小组统一纳入黄金地质勘查基金使用决算,报中国人民建设银行审查批准。
五、奖励办法。根据批准的伴生金查定工作报告,对新增具有工业价值的伴生金储量,按照地矿部、冶金部、有色金属工业总公司地矿〔1985〕577号、(85)冶地联字第007号“(85)中色地字第1408号文中的规定,以金金属储量100公斤为计算奖金的起点,给予奖励。
六、伴生金查定工作过程中发现独立金矿,按《黄金地质勘查基金使用和管理办法实施细则(试行)》第五条,独立金矿储量承包基金的使用办法执行。由全国金矿地质工作领导小组和中国有色金属工业总公司签订承包协议和合同,按每吨金储量七十万元实行含量承包。鉴于在现有生产矿山内发现独立金矿易于开采,经济效益好,全国金矿地质工作领导小组在确定金矿储量承包任务时,在基金分配上应统筹兼顾,妥善安排。
七、本办法由全国金矿地质工作领导小组商中国有色金属工业总公司进行解释。
八、本办法从1988年1月1日起实行。


湘潭市城市绿化管理办法

湖南省湘潭市人民政府


潭政发〔2002〕33号

湘潭市人民政府关于发布《湘潭市城市绿化管理办法》的通知



各县(市)区人民政府,市直机关各单位,市属和驻市各企事业单位:

《湘潭市城市绿化管理办法》已经市人民政府研究同意,现予发布,请遵照执行。



二○○二年十月十七日



湘潭市城市绿化管理办法



第一章 总则

第一条 为了加强城市绿化管理促进城市绿化事业的发展改善城市生态环境提高城市居民生活质量建设整洁、优美、文明的现代化城市,根据国务院颁布的《城市绿化条例》和有关法律、法规,结合本市实际,特制定本办法。

第二条 本办法适用于本市城市规划区域内城市绿化的规划、建设、保护和管理。

第三条 市城市管理局是本市城市绿化行政主管部门,在规定的职责范围内负责辖区内的城市绿化管理工作。

规划、建设、公安等有关部门应当按照各自的职责,协同做好城市绿化规划、建设和维护管理工作。

第四条 绿化、美化城市人人有责,凡有劳动能力的城市居民,均应依法承担义务植树任务,积极植树、栽花、种草,自觉参加城市绿化活动。城市中所有单位都要搞好本单位的绿化,全社会应树立爱护树木花草和园林设施的良好风尚。

第五条 对在城市绿化工作中成绩显著的单位和个人,市人民政府给予表彰和奖励。

第二章 规划和建设

第六条 市城市绿化行政主管部门,依据城市总体规划和城市发展的实际,会同市规划部门共同组织编制城市绿化规划,报市人民政府批准后组织实施。

任何单位和个人不得擅自调整或变更城市绿化规划,确需调整或变更时,必须按审批程序申报并经市人民政府批准方可实施。

第七条 城区和道路两侧的空坪隙地,由土地使用权所有单位承担绿化义务,并按绿化专业规划要求负责实施。凡不能履行或拒不履行的由市城市绿化行政主管部门组织实施,绿化建设单位拥有绿化所有权和收益权。

第八条 工程建设项目的绿化用地面积与总用地面积的比例应当符合下列规定:

(一)城市新建居住区、旧城改造区分别不得低于百分之三十和百分之二十五;

(二)学校、医院、休(疗)养院、机关、团体、部队等单位和公共文化设施不得低于百分之三十五;

(三)干道绿化不得低于百分之二十五;

(四)产生有害气体及污染的工厂不得低于百分之三十,并根据国家标准设立防护林带;

(五)其他工程建设项目,地处城区的不得低于百分之二十五,地处城市中心区以外的不得低于百分之三十。

工程建设项目规划方案按照基本建设程序审批时,必须按照上述规定的绿化用地面积比例严格执行。

第九条 城市建设实行″绿线″管制制度和绿色图章制。凡城市规划区内所有新建、改建、扩建的建设项目在规划审批及竣工验收时,必须经城市绿化行政主管部门审核,分别加盖″城市绿化审批专用章″和″城市绿化合格专用章″,否则不予办理规划许可证手续,不得交付使用。

第十条 工程建设项目的附属绿化工程设计方案,应当与工程建设项目的主体工程同时规划、同时设计,经市城市绿化行政主管部门审查后,与主体工程设计方案同时报批。

建设单位必须按照批准的绿化工程设计方案进行施工,确需改变设计方案的,必须报原批准机关审批。

城市绿化工程的设计必须委托具有相应资质的设计单位承担。

第十一条 城市绿化工程必须由具有相应资质的施工单位承担。工程建设项目竣工验收与其附属绿化工程竣工验收同时进行,否则,不得办理该工程建设项目一切相应的竣工手续和发放相关证、照。

第十二条 公园、街道、广场及其他公共绿地内,均不得任意搭建临时建筑或其他设施。凡增建、改建或增加临时设施,必须经市城市绿化行政主管部门同意,并办理相关手续后方可实施。

第十三条 在公园、风景区、名胜古迹和纪念地周围,不得建设与之不相称的建筑物和构筑物(包括高度、体量、格调、色彩等)。

第十四条 城市中20公顷以上公共绿地的绿化工程修复、设计方案,必须向市城市绿化行政主管部门申报,并报省建设行政主管部门审批;不足20公顷的公共绿地、居住区绿地、风景林地和干道绿化带的绿化工程设计方案,必须按有关规定报市城市绿化行政主管部门审批。

单位附属绿地的绿化建设应当接受市城市绿化行政主管部门的监督和指导。

第三章 管理和保护

第十五条 城市绿化管理单位应当加强绿化的养护、管理,保持整洁、美观。市、区园林绿化管理部门按照职责分工各自认真搞好城市绿化的维护管理工作。

第十六条 城市绿化专业队伍栽植的树木,所有权和收益归国家;单位内自行投资栽植的树木,所有权和收益归本单位;居民在私人庭院内自费栽植的树木,所有权和收益归个人。

第十七条 城市绿化实行领养制,凡领养城市公共绿地、花坛、行道绿化的单位,均须与市城市绿化行政主管部门签订管养责任书,并负责管理、养护和保护工作。

第十八条 任何单位和个人不得擅自占用城市绿化用地或者改变其使用性质,不得破坏绿地用地的地形、地貌、水体和植被。

确因城市建设需要占用绿地的,占用公共绿地0.1公顷以下或者其他绿地0.4公顷以下的,必须经市城市绿化行政主管部门批准,占用公共绿地0.1公顷以上或其他绿地0.4公顷以上的,必须按有关规定报上级建设行政主管部门批准,并依法办理其他有关手续,实行异地绿化补偿,同时承担相关费用。

临时占用绿地的,必须经城市绿化行政主管部门同意,并按照有关规定办理临时用地和其他手续,临时占用期满,占用单位应当在规定期限内予以恢复。

第十九条 城市中的树木,不论其所有权归属,任何单位和个人不得擅自砍伐、移植和大修剪。确需砍伐、移植和大修剪的,必须经城市绿化行政主管部门批准,办理有关手续,并按规定向树木所有者支付树木赔偿费用(标准附后)。

第二十条 砍伐、移植、大修剪树木的审批按照以下规定办理:

(一)主次干道行道树更新,由市城市绿化行政主管部门制定方案,报市人民政府批准;

(二)主次干道的树木的砍伐、移植、修剪,由市城市绿化行政主管部门审核后,报市人民政府批准;

(三)支路、小街小巷的树木的砍伐、移植,由所在区城市绿化行政主管部门提出审核意见,报市城市绿化行政主管部门批准;

(四)公共绿地的树木需要砍伐、移植的,由市城市绿化行政主管部门批准。

(五)机关、团体、部队、企事业单位附属绿地的树木需要砍伐、移植的,报市城市绿化行政主管部门批准,数量100株以上的报市人民政府批准;居住区内的树木需要砍伐、移植的由所在区城市绿化行政主管部门批准,数量超过20株的报市城市绿化行政主管部门批准。

第二十一条 任何单位和个人不得有下列损坏城市绿化及其设施的行为:

(一)在风景名胜区、公园内开山采石,葬坟立碑,砍伐树木;

(二)在树木上刻画,钉钉,缠绕绳索,架设电线电缆和照明设施;

(三)在草坪、花坛、绿地内堆放杂物,挖掘、损毁花木;

(四)在绿地内擅自搭建建筑物,设置广告牌;

(五)在城市公共绿地范围内擅自开设商业、服务摊点;

(六)向城市公共绿地扔倒生活垃圾、建筑垃圾等废弃物和其他损坏城市绿化及其设施的行为。

第二十二条 城市中古树名木和具有历史价值或者重要纪念意义的树木,由市城市绿化行政主管部门统一造册登记,设立保护标志,明确管护责任单位,禁止砍伐。确需移植的,必须经市城市绿化行政主管部门会同有关部门审核并提出移植方案,报市人民政府批准,由绿化专业队伍组织实施,并按规定报省人民政府建设行政主管部门备案。

第四章 罚 则

第二十三条 违反本规定的,按照本规定第三条的管理范围,由市、区城市绿化行政主管部门依据《城市绿化条例》、《湖南省实施〈城市绿化条例〉办法》、《湖南省城市市政公用设施管理办法》等法律法规和规章进行处罚。

第二十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议,也不提起诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第二十五条 城市绿化行政主管部门和城市绿化管理单位的工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第五章 附 则

第二十六条 本办法自2002年11月1日起施行。