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浅析破产重整制度的经济法属性/刘成江

时间:2024-07-12 03:46:30 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8716
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浅析破产重整制度的经济法属性

刘成江


  一、 破产重整制度产生的背景及原因
  破产重整制度的概念在法理学上有不同的解释,有的学者将之直接概括为公司的重整,认为重整是股份公司因财产发生困难,暂停营业或有停止营业的危险时,经法院裁定予以整顿而使之复兴的制度。有的学者认为破产重整制度又称为公司更生或是司法康复,指对可能或者已经发生破产原因但又有重生希望的企业,通过各方利害关系人的协商,并借助法律的强制性调整他们的利益,以挽救企业,使企业避免破产从而获得重生的法律制度。法律意义上的“重整”,也被称为整理或更生,是指具有一定规模的企业,出现破产原因或有破产原因出现的危险时,为防止企业破产而经利害关系人申请,在法院的干预下,对该企业实行强制治理,使其复兴的法律制度。破产重整,是指被申请破产的企业为避免该企业破产,向受理破产案件的法院提出申请,由其主持按照企业同债权人达成的和解协议确定的方案,采取改善企业经营管理的措施,以挽救其生存的积极程序。破产重整制度的概念差异主要是由于重整程序社会代价大,要求的成本高,各国或者各地区根据其实际情况,在法律中对破产重整适用的范围做出了不同的规定。笔者比较赞同王卫国所归纳的概念:“重整,日文作“更生”,是指在企业无力偿债的情况下,依照法律规定的程序,保护企业继续营业,实现债务清理和企业调整,使之摆脱困境、走向复兴的再建型债务清理制度。”尽管对破产重整有不同的定义,但是重整制度诞生的大环境却是一样的,都是在传统的破产清算与和解不能解决破产问题的环境下出现的。清算只能将破产主体从法律上简单地消灭,解决不了更为深刻的问题。破产和解的创立或多或少地缓解了传统破产法的强制性与片面性,但和解制度不能真正实现预防破产、拯救困境企业的目标,从和解程序的性质来看,“和解协议无非是一个偿债计划。”传统担保物债权的优先性与债权人对其在执行和解协议过程中重新掌握了对将来清偿于债权人的财产的支配权的债务人的质疑决定了和解制度不能担负起拯救困境企业的历史使命。
?二、从价值理念探讨破产重整制度的经济法属性
??中国目前正处在市场经济发展阶段,所要追求的目标与计划经济体制框架下所遵循的方向是截然不同的。计划经济追求公平优先、生存养人、 公平效率、追求(国有)资产最大化 、效率公平,而市场经济追求企业资产最大化、追求社会公平、生存养人。当中国的市场经济最完善时,最强的市场力量和最强的政府宏观调控作用相结合,就逼近了这样一个成熟的目标:最有效率的初次分配和最公平的再分配相结合。所以在市场经济的条件下诞生了经济法,经济法调整市场经济体制下的各种法律关系,目的是迎合市场经济的目标,即追求社会公平与生存养人。公平竞争、提高效率与社会公平分配都要追寻社会整体利益的目标达成,即社会利益本位论。这样做的原因就是希望能营造一个良好运行的市场经济环境,追求经济秩序的稳定运转。由此我们可知经济法的价值理念首要追求的是社会利益本位,维护社会的整体利益;其次追求经济秩序的稳定与活跃,以达到社会公平。因此经济法的理念应该有三个:社会整体利益理念、经济秩序理念和社会公平理念,下面笔者将结合重整制度论述其是否体现了经济法的价值理念。
??(一)社会整体利益理念
??我们从上一段的论述知道了社会整体利益论贯穿于经济法中,经济法区别于行政法与民商法,是因为经济法的诞生本身就伴随着社会利益本位的价值观而产生的,考虑的出发点不再是行政法中简单的行政人与行政相对人之间的关系,也不单是民法中平等主体之间的关系及利益平衡,而是错综复杂、相互交叉的法律关系,一般是在各种法律关系的基础上考虑综合目标及整体利益的实现。而重整制度是经济法的一个具体法律制度的选择,是社会利益本位论在破产法律关系中具体要求。制度选择是一种公共选择,从某种意义上讲,制度选择的理性程度,代表了一个国家对多元利益的综合权衡。因此重整制度设计最初的出发点就是能够维护社会最大整体利益,从而希望规避由此而引起的社会问题,使其将要扩大化的社会问题得以阻止或将其收缩到最小化程度。因此破产重整制度最大的一个特点就是在整个制度的设计与贯穿中都明显地体现了社会整体利益理念。
??(二)经济秩序理念
??一个企业的倒闭并不只是一个企业主体的简单消灭,而剖开其最深层的问题那就是多方面的问题量化成一个社会的大问题,小到债权人的利益、企业职工的安抚保障问题得不到落实,大到相关企业经济效益的负面影响,有可能导致其他企业也会因此走上倒闭的道路。我们知道,一般大型企业的破产影响是非常大的,它所引起的经济连锁反应是很强烈的、所引起的社会问题是多方面的,其导致的结果也是很难去恢复的。所有因为企业破产可能引发的问题都有可能使经济秩序遭到严重的破坏,然后一连串的其他不稳定因素都会被激发出来,扰乱社会的安宁。从经济学的角度去考虑这个问题时,最科学的办法就是防患于未然,因而企业的破产问题要能得到有效的解决,而重整制度的设计则是一个很可行的办法,它的诞生就是为了能够使其企业在重建中尽量杜绝经济秩序不稳定问题的出现。经济法之所以要制定出维持经济关系稳定发展的法律,如《反垄断法》、《反不正当竞争法》,就是希望通过这些法律法规规制各种经济关系,维持市场经
??(三)社会公平理念
??社会公平并不是指单方面的公平、绝对的公平,而是全方位的公平,即整体公平。经济法中的公平指的也是整体公平,而不是狭隘的公平,国家把握宏观与微观经济方向,制定一个总体可行的经济策略,制定经济法保证经济策略的有力施行。国家制定的经济策略则是结合了多方利益的,追求的是社会总体公平,而经济法作为经济方针策略施行的一个重要手段,也贯穿了社会公平理念。重整的设置本身也是公平理念的要求,将濒临破产的企业及公司予以区分,再适用不同的方式及程序,对于已经没有挽救的企业及公司,一般适用清算程序,而对于有挽救希望的企业应该启动重整程序。并不是不加以区分企业的类别而通通纳入清算程序中,重整制度的构建无疑是对有希望重生的企业的公平对待。而在破产重整制度中,不仅要考虑破产企业的重建与恢复,而且要考虑债权人、股东及内部职工的问题,在这样一个多层次的环境下考虑重整方案的可行性,有时可能会将其环境扩大到与企业相平行交叉的其他企业的连锁经济环境。目的就是能够达到社会整体利益的实现,求得社会公平。重整制度的启动顾及各方利益,在其中寻找到一个平衡点,那么这个平衡点就是重整计划施行的方案。重整制度对担保物权限制的目的就是为了使重整计划顺利地实施,最终实现各方主体的最大化利益。而对担保物权的限制最终的结果不能损害具有担保物权的债权人,维护社会整体的公平但不能损害各方主体最终的利益分配,这就是重整制度设计的一大魅力。兼顾各方的利益,不损害各主体利益的基础上寻找到利益分配的最佳方案。重整制度要追求的是社会整体经济效益的实现及社会的整体公平,因此重整制度始终都贯彻了社会公平理念。
??三、从基本原则讨论破产重整制度的经济法属性
??按照《布莱克法律词典》的定义,所谓原则,是指“法律的基本真理或准则,一种构成其他规则的基础或根源的总括性原理或准则。”据此,我们不难推论经济法基本原则的概念,即是指贯穿于经济法实践运作全过程之中,作为经济法规则基础的指导思想和原理。经济法基本原则是经济法的宗旨,具有全局性的指导作用和适用价值的根本思想或准则,但是如果要较为准确地概括出经济法的基本原则,还要注意与经济法的价值与经济法的调整方法相区别。有的学者将非法律的原则表述为一种法律原则,如资源优化配置原则。资源优化配置是指资源在生产和再生产各个环节上最有效的流动和利用,并未反映权利义务运作之要求或特点,严格讲,将之作为一项法律原则纳入经济法范畴较为不妥。有的学者将经济法部门法的原则错位为经济法的基本原则,如邱本先生的“计划原则”与“反垄断原则”;也有学者将经济法的调整对象作为经济法原则,如史际春、邓峰先生所主张的“平衡协调原则,”平衡协调主要强调的是国家对社会经济生活进行干预所使用的方法或手段,所以将其定位为经济法的基本原则有所不妥。据此,在笔者看来可以概括出经济法的基本原则只有两个,即国家适度干预原则与合理竞争原则。下面就结合重整制度讨论经济法的基本原则:
??(一)适当干预原则
??所谓适当干预,是指国家或经济自治团体应当在充分尊重经济自主的前提下对社会经济生活进行一种有效但又合理谨慎的干预。经济法的设定是基于国家运用权力对弱势群体的保护,以此才能形成与强势方的抗衡,维持合理有序的市场经济秩序。而国家的干预是适当的,而不是无限制的,公权力的干预要充分遵循市场经济规律的运行,尊重经济主体的自治意愿,只有出现威胁市场经济正常运行的情况时,才能进行干预。因此适当干预是国家基于“市场失灵”问题而产生的,“有形的手”介入“无形的手”,弥补市场自身运行所出现的缺陷与弊病。而在“有形之手”进行干预时,则需要适量、正确地予以干预,运用法律制度限制国家干预市场运行的权限,明确国家干预的目的与手段。破产重整制度将企业的拯救置于中心地位,并不仅仅着眼于包括企业中的各方当事人的利益,而且着眼于企业在社会经济生活中地位及其兴衰存亡对社会的影响,强调国家对私权的干预。由此也能知晓,重整法律制度正是国家运用公权力介入破产经济活动中的的巧妙设计,突破了属于私法领域的清算制度与和解制度,引进了公法概念。特别是法院在整个重整制度过程中所扮演的中立角色,则是破产重整制度设计的一大亮点,法院的介入能很好地使重整制度在尊重重整利害关系人自由协商的基础上解决问题,只有在债权人会议召开时债权小组之间通过协商不能施行重整计划时,如果此重整执行计划能维护社会整体利益,那么法院就会采取行动强制批准重整计划的执行。而在整个重整程序的启动到结束过程中,法院大多时候扮演的角色都是中立与被动的,只有在当事人以及利害关系人解决重整问题失灵的情况下,法院的角色才会由被动转为主动,但在主动介入重整程序时,需要遵循一定的原则与法律规定,由此限制法院的自由裁量权力,使破产重整制度步入法制程序。
??(二)合理竞争原则
??竞争是整个社会发展的内在动力,市场经济中市场机制运行的基本条件之一就是竞争。而市场机制本身的运行有不可调和的缺陷,放任的竞争会导致不正当竞争与垄断,最终的结果会引起整个经济市场的动乱与混乱。因此要维护合理的竞争以维持整个社会秩序的稳定与创造经济价值的有效化及最大化。经济学家穆勒所指出的那样:“就租金、利息、工资和价格而言,它们由竞争决定,由此要制定法律,假如竞争是它们的唯一调节者和订立概括性的法制,就要根据它们所受到的调节而设计科学性的条款。”因而,以维护市场机制有效运转为重点的经济法便应当将竞争的合理运行纳入自己的调控范围,藉以充分发挥竞争之积极功效,抑制甚而消灭其消极作用。经济法所要维护的竞争是建立在合理竞争原则基础上的,目的是实现竞争的有序、有效。
??四、从调整对象与调整方法论述破产重整制度的经济法属性
??(一)从调整对象论破产重整制度的经济法属性
??法的调整对象是法的划分标准与存在依据,也是任何法学理论的逻辑起点与分析框架,经济法也概无例外。经济法的调整对象是国家对市场进行干预的过程中产生的一种新的社会关系,本质上是国家对市场经济的适度干预,是对市场不足的弥补。从调整范围来看,经济法的调整对象包括两个方面:一个是宏观层面的宏观调控关系,另一个则是微观层面的市场规制关系。具体而言,经济法的调整对象,是指由于国家参与干预而形成的,以国家或者国家机关为一方主体同有关各方之间的各种经济关系,包括市场主体调控关系、市场管理关系、宏观调控关系和市场监督关系。市场主体调控关系是指国家对各类市场主体,特别是企业的设立、变更、终止及内部管理所进行的协调、干预而产生的经济关系。这种干预、协调不是要将市场主体变成政府机构的附属物,而是创造市场主体生存、发展的合适空间,促使市场主体内部结构优化、经营机制转变、经济效益提高。而法院在重整的过程中对企业的协调、干预所形成的经济关系可纳入经济法调整对象中的市场主体调控关系范畴内,法院干预的目的也就是为了使企业的恢复获得最大的社会价值,提高整体经济效益,创造一个良好的经济环境。
??
??(二)从调整方法论破产重整制度的经济法属性
??法的调整方法是指法在调整社会关系时所采取的基本方式和手段。经济法的调整方法是指“由国家规定的可以以某种合理方式干预社会经济生活的方法”。经济法的调整方法主要关注的是国家干预社会经济生活所使用的方法或手段,强调干预经济的手段或方法之合理性。经济法使用的调整方法可以具体为很多,如采取其他部门法的调整方法,有行政调整手段、民事调整手段及刑事调整手段。有时会只用一种手段对经济关系进行规范,有时可能综合利用所有调整方法予以调整。虽说经济法的调整方法与其他部门法的调整方法有着密切的联系,但是在调整方法的性质、适用的目的和导致的后果都有其特定性。而所有的手段措施目的都是为平衡协调经济主体之间的利益服务,从大原则来讲,经济法常用的就是运用协调方式调整利益主体之间的纠纷与冲突,我们只要在大的方向明确经济法调整方法的宗旨,就可以把握好经济关系的量与度。重整制度中采用的主要手段就是协调债权人与债务人、企业与股东、职工之间的利益,这样的协调是需要公权力的强制性作为后盾。在启动重整程序之后,各利害关系人按照债权性质的不同分为不同种类的债权人组,然后组成债权人会议,对企业的重整问题进行讨论与表决。


北安市人民法院 刘成江

陕西省人民政府办公厅关于印发陕西省小额信贷扶贫到户管理暂行办法的通知

陕西省人民政府办公厅


陕西省人民政府办公厅关于印发陕西省小额信贷扶贫到户管理暂行办法的通知
陕西省人民政府办公厅




各市、县(区)人民政府,各地区行政公署,省人民政府各有关工作部门、直属机构:
《陕西省小额信贷扶贫到户管理暂行办法》(以下简称“办法”已经省人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
小额信贷扶贫到户是一种行之有效的扶贫方式,也是确保如期完成扶贫攻坚任务的关键措施。本办法已征得省农业银行同意。各地、各部门要认真学习,全面掌握小额信贷扶贫到户的基本原则、运作程序和操作办法,严格按照本办法的要求规范运作。各地(市)要对以前的小额信贷扶
贫到户工作进行一次检查总结,进一步完善组织机构和各项规章制度,切实加强对小额信贷扶贫到户工作的领导,及时研究解决扶贫经济合作社运作中遇到的具体问题,促进扶贫攻坚工作顺利进行。
各地(市)要在年底前就贯彻本办法的情况,向省扶贫开发领导小组写出专题报告。


总 则
第一条 为了进一步加强小额信贷扶贫到户管理工作,确保到本世纪末如期完成《陕西省五七扶贫攻坚计划》确定的工作任务,根据中共中央、国务院《关于尽快解决农村贫困人口温饱问题的决定》精神和坚持扶贫到村到户的方针,特制定本办法。
第二条 小额信贷扶贫到户是指通过扶贫经济合作社(以下简称“扶贫社”),采用小额短期、整贷零还、五户联保、妇女为主、不抵押担保的办法,向贫困农户提供有偿扶贫资金支持的一种扶贫方式。
第三条 小额信贷扶贫到户以贫困乡村为重点,以贫困农户为对象,通过连续有效扶持,使贫困户尽快解决温饱问题。
第四条 小额信贷扶贫到户实行“三线管理”的运行体制,即:党政一条线,负责组织、协调、监督;扶贫社一条线,负责扶持对象及项目的选择,扶贫资金的承贷、投放和回收;农行一条线,负责扶贫贷款的审批、发放、监督、管理、回收,帮助扶贫社建立健全帐表和管理制度,监
督资金运行。

组织机构
第五条 扶贫社是以为贫困农户服务为宗旨的非盈利性的事业单位,经费由财政分级负担全额拨款。
第六条 省上设扶贫经济合作总社(简称“扶贫总社”),其职责是:在省扶贫开发领导小组办公室的领导下,负责编制全省小额信贷扶贫到户工作规划和年度计划;研究制定小额信贷扶贫到户的有关政策;指导基层扶贫社的工作,负责地、县扶贫社的业务培训;会同有关部门开展扶
贫到户资金的检查、审计和监察。
第七条 地(市)设扶贫经济合作联社(简称“扶贫联社”),其职责是:在地(市)扶贫开发领导小组办公室的领导下,负责编制地(市)小额信贷扶贫到户工作规划和年度计划;研究制定小额信贷扶贫到户的有关政策;协调解决基层扶贫社运作中的问题;监督、检查、落实扶贫开
发项目;会同有关部门开展扶贫资金的审计和监察;对县、乡扶贫社进行业务培训;总结推广小额信贷扶贫到户工作经验,指导县、乡扶贫社的工作。
第八条 县(市)设扶贫社,其职责是:在县(市)扶贫开发领导小组办公室的领导下,负责编制县(市)小额信贷扶贫到户工作规划和年度计划;研究制定小额信贷扶贫到户工作的有关政策和规章制度;承贷承还扶贫到户资金;安排调度扶贫到户资金;培训乡镇扶贫分社工作人员;
审查落实扶贫开发项目;负责稽核扶贫分社财务;配合有关部门搞好扶贫资金的审计和监察。
第九条 乡镇设扶贫经济合作分社(简称“扶贫分社”),其职责是:在乡(镇)党委、政府的领导下,受县(市)扶贫社的业务指导和管理,负责编报乡(镇)小额信贷扶贫到户工作年度计划;组建扶贫中心和联保小组;确定扶贫对象,帮助贫困户选择生产项目;负责小额信贷资金
的投放和回收;组织召开中心会议,开展技术培训,提供项目配套服务。
第十条 按行政村组建1个或几个扶贫中心,每个扶贫中心由4-6个社员联保小组组成。中心设主任1名,由社员大会选举产生。扶贫中心要有固定的活动场所。中心主任职责是:组织社员选择生产项目,申请扶贫资金;按时召集主持中心会议,交流生产经验,传递市场信息,开展
技术培训,办理扶贫资金的投放和还款手续,落实联保责任,宣传扶贫政策。
第十一条 在村民小组范围内,按照居住就近、自愿、平等、民主、信任、互助、联保的原则,组建若干个社员联保小组。小组一般由5户组成,设组长1名,由小组成员民主选举产生。小组组长职责是:帮助成员落实生产项目,申请扶贫资金,落实联保责任,督促小组成员按时参加
中心会议,按时还款。

人员管理
第十二条 扶贫社实行条块结合、以块为主的管理体制。扶贫社接受当地党委、政府和扶贫办的领导,同时接受上级扶贫社的业务管理。
第十三条 各级人事部门必须按照扶贫社业务所需调配干部。县以上扶贫社的财务人员须具有中级以上职称,分社财务人员须具备初级技术职称,选配的其他工作人员也应熟悉金融财会、农村经济和农村工作,热心扶贫事业。
第十四条 扶贫社干部可从党政机关中调配,也可从事业单位中选调,还可从大专院校毕业生中录用。扶贫社新选配的干部,必须经过业务培训,方可上岗。
第十五条 坚持管事与管人相结合的原则。扶贫社人员应保持相对稳定,主任、副主任的任免,由扶贫办与组织、人事部门联合考察,联合审批。扶贫社干部调入,由扶贫办考察考核提出意见后,人事部门办理调动手续;扶贫社干部调出扶贫社,必须征得扶贫办的同意方可办理调动手
续;对于不胜任扶贫社工作的干部,人事部门应根据扶贫办的意见,及时办理调出手续,并按编制及时补员;乡镇扶贫分社干部,由县(市)扶贫办统一考核、统一管理;非领导职务的工作人员可以统一调配使用。
第十六条 扶贫社干部参照公务员管理,享受公务员的待遇。属于专业技术干部,可申报评定专业技术职务。职称管理部门按照不同技术职务人员结构,划定扶贫社技术职务编制。
第十七条 建立扶贫社工作人员年度目标考核责任制,实行基本工资、奖金、补贴与年度扶贫工作任务挂钩。小额信贷覆盖率95%以上,回报率1∶1.2以上,按期回收率95%以上,年周转率1∶1.3次以上,工资全额发放,并给予奖励和补贴。完不成年度目标任务,按比例
扣减工资。
第十八条 扶贫中心主任和联保小组组长的报酬,按工作量的大小,可用减免义务建勤工和劳动积累工办法解决。村组集体经济条件较好的,可以资顶工。对工作积极负责、服务效果显著的扶贫中心主任和联保小组组长,年终由扶贫社适当给予奖励。
第十九条 扶贫社的办公经费按投放到户贷款总额的3.5%核定,县级财政承担0.5%,省上从财政扶贫资金中安排2%,扶贫社可收取贷款额1%的运管费。

资金运作
第二十条 国家每年分配给我省的专项扶贫贷款和新增财政扶贫资金及其它可以用于扶贫到户的资金,采取小额信贷方式,投放到贫困户。
第二十一条 县(市)扶贫社或乡镇扶贫分社从农业银行(营业所)直接承贷承还的扶贫贷款,贷款期限不少于3年,由扶贫社负责向贫困农户投放和回收,滚动使用。扶贫社统贷贷款的担保,可以采取多种方式:一是保证贷款方式,即按照《中华人民共和国担保法》规定的保证方式
,以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任或者连带责任的方式;二是债权抵押方式,即以扶贫社对贫困农户贷款的债权作为抵押物,办理抵押贷款手续;三是签订《借款合同》补充协议方式,即经办行(所)与扶贫社签订《借款合同》的同时签订补充协议,必要
时,经办行(所)有权向从扶贫社贷款的农户收回贷款本息。
第二十二条 县(市)扶贫社承贷的扶贫贷款,按贴息和不贴息的利率标准向银行结息;对投放给贫困农户的资金可实行综合利率计息。为了化解扶贫社资金运行中的利息损失,要加强资金安排使用的计划性,按已落实的扶贫对象和项目分期分批从银行承贷扶贫资金,简化运作环节,
减少资金滞留时间。县(市)扶贫社也可将资金安排计划下达到扶贫分社,由扶贫分社分期分批从当地农行营业所承贷扶贫贷款。也可与当地农行协商采取其它办法和途径解决利息损失问题。
第二十三条 扶贫社不设金库。县、乡扶贫社必须在农业银行县支行和基层营业所开设基本帐户。未设营业所、边远交通不便的乡镇扶贫分社,经县农行同意可在就近信用社开设辅助帐户,核定暂存限额。
第二十四条 小额信贷扶持对象必须是贫困农户,凡有砖房楼房的不扶;有彩电及高档家用电器的不扶;有摩托车和其它机动车辆的不扶;有大额存款和高收入的不扶;搞非生产性活动的不扶;长期好逸恶劳不讲信誉的不扶;无生产项目和经营能力的不扶;违犯计划生育规定未作处理
的不扶。
第二十五条 小额信贷必须实行项目管理,按项目确定扶持资金。项目原则上采取由贫困农户自愿选择、联保小组评议的办法。要注意把户办项目与发展当地主导产业紧密结合起来,形成生产规模,便于开展产供销和技术服务。合理确定项目发展结构,长短结合,以短养长,使贫困户
既能尽快受益,又可持续发展。
第二十六条 扶贫社向贫困农户第一年投放扶贫贷款额度控制在1000元以内。对扶持效果好,还款及时的贫困农户,可以连续扶贫2-3年,贷款额度也可适当增加,但最高限额不得超过3000元。
第二十七条 严格执行扶贫资金使用的有关规定,不准扣收陈贷及其它债务;不准扣缴各种统筹及罚没款;不准转移用途挪作它用;不准搞非生产性项目;不准以权谋私优亲厚友;不准加息和提前收息;不准增加贫困农户负担;不准违误农时;除贫困农户以外的任何单位和个人,不得
借用扶贫社资金。
第二十八条 扶贫社对贫困户坚持整贷零还的原则,居住相对集中的地方,可实行周还、旬还、半月还款制。对居住比较分散的地方也可实行月还款制。

监督检查
第二十九条 县、乡扶贫社必须做到有六帐、三书、三册、二表。
六帐:总帐、分类帐、社员分户帐、现金帐、固定资产帐、费用帐。
三书:社员入社申请书、借款契约书、联保合同书。
三册:扶贫到户花名册、社员还款手册、工作人员收款入库手册。
二表:中心社员还款结算表、财务统计表。
第三十条 建立健全各项规章制度,使扶贫社工作有章可循。特别要建立健全财务管理制度,资金管理制度,统计考核制度,检查监督制度,工作人员管理制度。
第三十一条 县(市)扶贫社帮助乡镇扶贫分社健全帐务,逐月进行核帐、查现、查库、稽核。纪检、监察、财政和审计部门要加强扶贫资金跟踪监察审计,对违章违纪的问题及时纠正和处理,确保安全运行。

配套服务
第三十二条 农业银行要积极支持和参与扶贫社的工作,县(市)支行和营业所要分别向县扶贫社和乡镇扶贫分社派驻社信贷员,帮助开展业务,建立健全帐目,监督资金运行。
第三十三条 各级科委、科协和专业技术部门要制定规划和年度计划,广泛开展科技下乡扶贫活动,结合扶贫项目进行技术培训和各项技术服务,到本世纪末要使每个贫困农户主要劳动力掌握1-2项实用技术。购销部门要积极帮助贫困农户做好生产资料供应和产品销售。
第三十四条 把社会扶贫和小额信贷扶贫有机结合起来,实行部门包村包中心、干部包小组包贫困户制度,帮助落实项目,落实资金,督促还款。

附 则
第三十五条 本办法由陕西省扶贫开发领导小组办公室负责解释,各地可根据本办法制订实施细则。
第三十六条 本办法自发布之日起试行。



1998年10月21日

娄底市物业管理暂行办法

湖南省娄底市人民政府


市政府令第32号 娄底市物业管理暂行办法
   

《娄底市物业管理暂行办法》已经2010年12月1日市人民政府第13次常务会议通过,现予发布。自2011年1月1日起施行。  

   

   

   

市 长   

  

二○一○年十二月三十日   

   

   

   

娄底市物业管理暂行办法  

  

第一章 总则  

第一条 为了规范本市物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规、规章,结合本市实际,制定本办法。  

第二条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业(房屋及配套的设施设备和相关场地)进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。  

第三条 物业管理实行政府引导、业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制,遵循公开公平、诚实守信、市场竞争和服务规范的原则。  

第四条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县市房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。  

住建、城管、公安、规划、环保、物价等行政主管部门,按照各自职责,负责本行政区域内物业管理活动的相关行政管理工作。  

供水、排水、供电、供气、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照各自职责负责相关监督管理工作。  

第五条 县市区人民政府应当指导做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。  

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会,业主委员会的成立及其活动进行协助、指导和监督,并协调处理矛盾纠纷。  

第二章 业主、业主大会、业主委员会  

第六条 物业的所有权人为业主。  

一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。  

业主、业主大会、业主委员会在物业管理活动中,享有法律、法规规定的权利,履行法律、法规规定的义务。  

第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域组成一个业主大会;业主大会选举产生业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构。  

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。  

物业管理区域内业主人数较少,且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。  

第八条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:  

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;  

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;  

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;  

(四)参加业主大会会议,行使投票权;  

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;  

(六)监督业主委员会的工作;  

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;  

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;  

(九)监督物业共有部门、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;  

(十)法律、法规规定的其他权利。  

第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:  

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;  

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;  

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;  

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;  

(五)按时交纳物业服务费用;  

(六)法律、法规规定的其他义务。  

第十条 物业管理区域根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。  

新建物业,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的物业,拥有共同的配套设施设备的,应当划定为一个物业管理区域。  

第十一条 物业管理区域具备下列条件之一的,可以筹备召开首次业主大会。  

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积超过物业总建筑面积60%以上的;  

(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。  

第十二条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过物业总建筑面积50%时,建设单位应当向物业所在地的房屋行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府报送筹备首次业主大会所需的文件资料:  

(一)物业管理区域证明;  

(二)房屋及建筑物面积清册;  

(三)业主名册;  

(四)建筑规划总平面图;  

(五)交付使用共用设施设备的证明;  

(六)物业服务用房配置证明;  

(七)其他有关的文件资料。  

第十三条 筹备首次业主大会需要由小区10%以上业主提出申请。街道办事处或乡镇人民政府应当自接到申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。  

首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,由街道办事处或乡镇人民政府确定,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。  

筹备组中业主代表的产生,由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会组织业主推荐。  

筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内显著位置公示。  

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。  

第十四条 业主委员会委员侯选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。  

第十五条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:  

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;  

(二)选举、更换业主委员会和业主委员会委员;  

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;  

(四)选聘和解聘物业服务企业;  

(五)决定管理、使用和筹集专项维修资金;  

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;  

(七)申请分立或者合并物业管理区域;  

(八)法律、法规或管理规约确定应由业主共同决定的其他事项。  

决定本条第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本条第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。  

第十六条 业主拒付物业服务费,不交纳专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。  

第十七条 物业管理区域内业主人数较多的,可以栋、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会,但业主代表人数不得少于50人,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。  

第十八条 业主委员会由5至11人单数组成。业主委员会成员所从事的工作不计报酬。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:  

(一)具有完全民事行为能力;  

(二)遵守国家有关法律、法规;  

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;  

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;  

(五)具有一定的组织能力;  

(六)具备必要的工作时间。  

第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地的房屋行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府办理备案手续:  

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;  

(二)管理规约、业主大会议事规则;  

(三)业主大会决议;  

(四)业主委员会委员名单及其产权证明、身份证明复印件。  

第二十条 业主委员会委员实行任期制,每届任期为3—5年,可连选连任。有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:  

(一)任职期限届满的;  

(二)不再具备业主身份的;  

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;  

(四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的;  

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;  

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。  

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不移交的,街道办事处或乡镇人民政府应当责令移交。抗拒责令移交的,通过诉讼途径解决。  

第三章 前期物业管理  

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。  

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,并将前期物业服务合同和临时管理规约报所在地房屋行政主管部门审核备案,其内容在销售场所向物业买受人明示,予以说明。  

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。  

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。  

第二十三条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容。  

前期物业服务合同可以约定期限,但期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。  

第二十四条 新建物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。  

符合以下情况之一的,经物业所在地房屋行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业:  

(一)投标人少于3个的;  

(二)多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的;  

(三)高层住宅项目总建筑面积在1.5万平方米以下的;  

(四)非住宅项目(含商住一体,多层、高层混合)总建筑面积在1.5万平米以下的。  

第二十五条 招标人可以委托具有相应资格的机构代理招标事宜。有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。  

招标人自行组织实施招标活动的,应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力,并按下列规定组建招标工作小组:  

(一)招标人是新建物业建设单位或相关物业产权人的,其法定代表人(负责人)或其代理人应当参加招标工作小组;已组建业主委员会的,应当有业主委员会代表参加招标工作小组;  

(二)熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上;  

(三)招标公告和招标文件应符合法规政策要求。  

第二十六条 前期物业管理招标一律实行公开招标。  

一个物业管理区域分期建设或由多家公司建设的,招标人应明确一致,按总体规划建筑面积一次性招标。  

物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间,不得少于20日。  

第二十七条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料。  

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;  

(二)设施设备的安装,使用和维护保养等技术资料;  

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;  

(四)物业管理所必需的其他资料。  

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。  

第二十八条 建设单位应当按照房屋总建筑面积的3‰—5‰在物业管理区域内配置物业服务用房,且具备基本的通风、采光等条件和进行普通以上装修。物业服务用房包括:客服接待、项目档案资料保存,工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等,并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的座落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于100平方米,其中地上房屋不得低于80平方米 。  

第二十九条 物业管理用房所有权属于全体业主共有,未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。  

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在建设单位办理房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当对物业服务用房进行产权登记备案。  

第四章 物业服务   

第三十条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格,并按照国家规定取得物业服务企业资质。  

外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的,需在本市所在地工商行政管理部门注册成立分公司,并持物业服务企业资质证书副本(原件、复印件)、营业执照副本(原件)、法人身份证明等资料,到所在地房屋行政主管部门备案。  

所在地房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业实行动态监督管理。  

第三十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据与业主委员会签订的物业服务合同,对物业管理区域实施统一的物业管理。  

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用标准,双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。  

第三十二条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15日内,将物业服务合同报所在地房屋行政主管部门备案。已成立业主大会的,备案时应当附送业主大会选聘该物业服务企业的决议。  

第三十三条 业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前,组织召开业主大会作出是否延续物业服务合同的决定,并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意,业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。  

业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业服务合同的,业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。  

业主大会决定通过招投标方式选聘新的物业服务企业的,应当在原物业服务合同期满的30日前完成招投标工作。  

第三十四条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定,将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。   

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,物业服务企业应当予以配合。  

第三十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。  

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。  

如业主无正当理由,拖延办理物业交付手续的,物业服务费用从建设单位书面通知办理入住手续的次月开始计收,由业主交纳。  

空置房按物业服务费90%收取。  

县级以上价格行政主管部门会同同级房屋行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。  

第三十六条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。    

物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满的3个月前通知业主委员会。  

第三十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物业服务企业应当在60日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务,并撤出物业管理区域:  

(一)移交物业共用部分;     

(二)移交本办法第二十七条规定的相关资料;     

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;    

(四)结清预收、代收的有关费用;     

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。    

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。     

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,可以申请仲裁或依法提起诉讼,不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。       

第三十八条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理,及时处理物业服务投诉。  

第五章 物业使用与维护     

第三十九条 业主、物业使用人应当合理、正当地使用专有部分,禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为:  

(一)改变房屋承重结构;  

(二)违法搭建建筑物、构筑物;  

(三)堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品;  

(四)排放、制造超过规定标准的噪音、振动;  

(五)违反规定饲养家畜、家禽(含宠物);  

(六)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;  

(七)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。  

第四十条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅,不得擅自改变其使用性质。确需改变的,除遵守法律、法规以及(临时)管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,并依法经规划、国土资源、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。  

第四十一条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有,禁止任何单位和个人侵占、处分或者改作他用。  

利用共有部分进行经营的,应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定,并由业主大会或者相关业主共同决定。  

第四十二条 住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记,并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。    

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告,并在物业管理区域内公示。  

第四十三条 业主大会决定收取车辆场地使用费的,可以委托物业服务企业或者其他管理人收取,并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的,可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。  

第四十四条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。  

专有部分保修期满后的维修责任,由业主自行承担;共有部分保修期满后的维修责任,由相关业主按专有部分面积比例共同承担。  

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或采取应急防范措施,并及时通知业主委员会,费用由相关责任人承担。  

第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。  

第四十六条 建立建筑物及其附属设施的专项维修资金,专项用于建筑物及其附属设施保修期满后共有部分的维修、更新、改造。  

第四十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等相关责任。  

第四十八条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。     

业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。  

第六章 社区物业管理  

第四十九条 全面推行社区物业服务,按照先试点、逐步推广的原则,尽快建立政府引导、市场运作、居民自治的物业服务运行机制。  

新建住宅小区必须全面推行市场化、专业化的物业服务;  

基本具备物业管理条件的小区,由街道办事处或乡镇人民政府或居民委员会成立物业服务中心,指导和帮助小区依法选举产生业主委员会,通过引入物业公司或社会服务组织,开展居民自治等方式实行物业管理;  

暂不具备实施市场化物业服务条件的小区,要引导社会组织以低偿、微利的方式,开展社区物业服务。  

第五十条 街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会的社会管理机构,具体指导、协调物业管理的有关工作。  

第五十一条 住建、城管、公安、规划、环保、物价、房产等部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式,对违法行为及时作出处理。  

第五十二条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会负责召集,由物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和住建、公安、城管、规划、物价、房产等部门参加。联席会议主要协调下列事项:  

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;  

(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;  

(三)物业管理区域内发生的突发事件;  

(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;  

(五)需要协调的其他物业管理事项。  

第五十三条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向居民委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法提起诉讼。  

第五十四条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、消防安全、医疗卫生、体育健身、计划生育等社会服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动,业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。  

第五十五条 旧住宅区实施综合改造前,应当由街道办事处或乡镇人民政府组织召开业主大会,落实改造管理方案,签订管理规约。旧住宅区可以实行专业管理和社区管理等模式。  

第五十六条 旧住宅综合改造后,相关业主应当主动参与日常管理,并承担区域内的道路、绿化和供排水等公用设施设备的日常养护和维修管理,卫生清洁等费用。  

第五十七条 旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,在规划许可的情况下,可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。  

第五十八条 未建立住宅专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家和省有关规定交纳住宅专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定,代业主归集住宅专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于补充住宅专项维修资金。  

第七章 法律责任  

第五十九条 对违反本办法有关规定的行为,按下列方式进行处理:  

(一)建设单位违反本办法第二十七条规定,不履行资料移交义务的,由所在地房屋行政主管部门责令限期改正;  

(二)建设单位违反本办法第十二条规定,未按规定提交筹备首次业主大会所需资料的,由物业所在地街道办事处或乡镇人民政府责令限期改正;  

(三)物业服务企业违反本办法第三十二条规定,未按时将合同报送备案的,由所在地房屋行政主管部门责令限期改正;  

(四)物业服务企业违反本办法第三十六条规定,擅自停止物业服务的,由所在地房屋行政主管部门责令改正;造成损失的,依法承担赔偿责任;  

(五)违反本办法第三十七条规定,原物业服务企业未按规定交接的,由所在地房屋行政主管部门责令限期交接;  

(六)业主、物业使用人违反本办法第三十九条规定,从事危及建筑物安全或者损害他人合法权益的,由相关职能部门依法查处。  

有其他违反国务院《物业管理条例》行为的,按国务院《物业管理条例》的有关规定处罚。  

第六十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的,物业所在地房屋行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。  

第八章 附则  

第六十一条 本办法所称业主,指房屋所有权证载明或者其他法定文件确定的所有权人。若所有权为2人以上共有的,或业主为法人或其他组织的,应当依法确定一个自然人为业主的代表人。  

第六十二条 本办法所称共用部位,指一栋房屋内部,由业主、物业使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、房屋承重结构(包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等)、室外墙面等部位。  

第六十三条 本办法所称共用设备,指由业主、物业使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱(群)、避雷装置、消防器具等设备。  

第六十四条 本办法所称共用设施,指由业主、物业使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、照明路灯、文化体育器械(包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等)、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱(房)、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、售电售水系统等设施。  

第六十五条 本办法自 2011年1月1日起施行。