海南省三亚市人民政府


=三亚市城市房屋拆迁管理规定
三府[2005]138号


颁布日期： 2005.10.24 颁布单位： 三亚市
三亚市城市房屋拆迁管理规定

第一章 总 则

第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本规定。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧城改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本规定所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本规定所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 三亚市国土资源局是本市城市房屋拆迁管理部门（以下简称市房屋拆迁管理部门），对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。有关部门应当依照本规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

第二章 拆迁管理

第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施房屋拆迁。
第七条 申请领取房屋拆迁许可证的单位，须向市房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用批准有关文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）本市办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
本条第（四）项中的拆迁方案，包括拟拆迁范围、拆迁房屋的基本情况、拆迁期限、产权调换房屋情况以及参加房屋拆迁的工作人员名单。
第八条 市房屋拆迁管理部门应当自收到房屋拆迁申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证，并按规定收取拆迁管理费。
第九条 市房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
第十条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁，不得擅自扩大拆迁范围。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前向市房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；市房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十一条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的房屋拆迁单位实施拆迁。
市房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的房屋拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报市房屋拆迁管理部门备案。
被委托的房屋拆迁单位不得转让拆迁业务。被委托的房屋拆迁单位实施拆迁时，应当出示委托书。被委托的房屋拆迁单位按其实施的拆迁劳务收取拆迁服务费。
本规定所称房屋拆迁单位，是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。
第十二条 市房屋拆迁管理部门应当对从事房屋拆迁业务的人员进行业务、技术培训和考核，并依照建设部《城市房屋拆迁单位管理规定》加强对拆迁单位、拆迁工作人员的监督管理。
第十三条 拆迁范围确定公布后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
市房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知规划、建设等有关部门暂停办理相关手续。
第十四条 拆迁人与被拆迁人应当依照本规定订立拆迁补偿安置协议。
拆迁补偿安置协议的内容应当包括：
（一）被拆迁房屋的建筑面积；
（二）货币补偿金额；
（三）补偿安置方式；
（四）搬迁期限；
（五）当事人认为需要约定的其他事项。
实行房屋产权调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括安置房屋的面积、地点、层次、价值金额和差价等事项。
拆迁期限届满后15日内，拆迁人应当将其订立的所有拆迁补偿安置协议各1份交由市房屋折迁管理部门备案。
第十五条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条 拆迁人与被拆迁人经多次协商达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市房屋拆迁管理部门裁决。市房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由市人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照裁决已向被拆迁人提供货币补偿资金或者提供产权调换房屋、周转房屋的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条 被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。强制拆迁所发生的费用由拆迁人承担。
由市人民政府责成有关部门强制拆迁的，应当提前通知拆迁当事人。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证部门办理证据保全。
第十八条 被拆迁人应当在拆迁补偿安置协议或者裁决规定的搬迁期限内，负责将房屋使用人迁出。房屋使用人逾期未迁出的，视同被拆迁人在规定的搬迁期限内未完成搬迁。
第十九条 拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
（一）裁决申请书；
（二）法定代表人的身份证明；
（三）被拆迁房屋权属证明材料或产权调查情况说明；
（四）被拆迁房屋的评估报告；
（五）对被申请人的补偿安置方案；
（六）申请人与被申请人的协商记录；
（七）其他与裁决有关的资料。
第二十条 被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
（一）裁决申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）被拆迁房屋的权属证明；
（四）申请裁决的理由及相关证明材料；
（五）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。
第二十一条 市政建设项目需要拆迁房屋及其附属物的，按照先拆迁腾地后处理纠纷的原则办理。被折迁人、房屋承租人及其上级主管单位必须服从城市建设需要，按期搬迁，保证建设项目按时开工。
本规定所称市政建设项目，是指经国家和省、市政府投资或批准建设的道路、桥梁、河堤、排水（污水）设施、公厕、垃圾处理设施、绿地（含广场）等项目。
第二十二条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定或参照本规定办理。
第二十三条 被拆迁人选择货币补偿方式的，拆迁人可以按其房屋货币补偿金额的10%奖励给被拆迁人。
积极配合工作人员进行登记丈量，按时签订房屋拆迁补偿安置协议并按规定期限完成搬迁的，拆迁人可以按其房屋货币补偿金额的10%奖励给被拆迁人。
第二十四条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目需要转让的，应当经市房屋拆迁管理部门同意后办理房屋拆迁许可证变更手续后，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
因其他情形引起拆迁人在拆迁期限内发生变更的，均按本条规定处理。
第二十五条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
第二十六条 市房屋拆迁管理部门应当建立、健全房屋拆迁档案管理制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。
拆迁人和拆迁单位应当建立房屋拆迁档案，并接受市房屋拆迁管理部门的监督和检查。

第三章 拆迁补偿和安置

第二十七条 拆迁人应当依照本规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十八条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十九条 货币补偿的金额和产权调换房屋的计价标准，根据房屋的区位、用途等因素，以房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格）和房屋的建筑面积确定。
房地产市场评估单价由区位单价和房屋重置单价两部分组成。区位的划定与区位单价（指导价）由市人民政府根据房地产市场确定；房屋重置单价（指导价）由市人民政府公布的基准单价结合房屋的结构、成新、用途等因素确定。
房屋的建筑面积以土地房屋权证或其他合法房产凭证的记载为准，尚未办理土地房屋权证或其他合法房产凭证的，以工作人员根据有关规定实地丈量为准。
房屋货币补偿计算公式为：房屋货币补偿金额=[房屋基准单价×房屋成新调整系数+装饰补偿单价+区位基准单价×相应调整系数×容积率调整系数]×房屋建筑面积×（1+奖励比例）。
第三十条 区位单价和房屋重置单价以及单项材料补偿标准、各种补助费标准等由市人民政府根据市场价格定期调整公布。
第三十一条 拆迁当事人以市人民政府定期公布的区位单价和房屋重置单价为基数进行协商并签订房屋拆迁补偿安置协议书。
拆迁当事人以市人民政府定期公布的区位单价和房屋重置单价为基数经协商达不成协议的，可以委托具有房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。
第三十二条 市房屋拆迁管理部门应当公布具有房屋拆迁评估资格的评估机构名录。具有房屋拆迁评估资格的机构受委托对房屋拆迁进行评估的，应当报市房屋拆迁管理部门备案。
第三十三条 拆迁评估机构的确定应当公平、透明，可在市房屋拆迁管理部门的主持下由3至7名被拆迁人代表投票或拆迁当事人抽签等方式从市房屋拆迁管理部门公布的2至3家评估机构中确定。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家评估机构进行评估。
第三十四条 房屋拆迁评估由拆迁当事人委托具有房屋拆迁评估资格的评估机构进行，并在评估委托合同签订后的15日内完成。
拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在被告知评估结果之日起5日内向原评估机构书面申请复核评估，或直接报市房屋拆迁管理部门批准后自行委托一家具有房屋拆迁评估资格的评估机构评估一次。评估费用由委托方支付。
另行委托评估的结果与原评估结果差异未超出±5%范围的，以原评估结果为准。
拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者另行委托评估的结果与原评估结果差异超出±5%且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托评估机构出具的评估报告之日起5日内，可以向市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。
市房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
第三十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本规定第二十九条之规定，计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价值，结清房屋产权调换的差价，多还少补。
拆迁人提供用于产权调换的房屋应当符合国家质量安全标准和本市公共建筑设施配套要求。
第三十六条 拆迁公益事业房屋的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划要求予以重建，或者给予货币补偿。
第三十七条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报市房屋拆迁管理部门审批同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证部门办理证据保全。
第三十八条 拆迁已设定抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当依照国家有关担保的法律就其所担保债权问题进行充分协商。
抵押人与抵押权人达成协议的，拆迁人应当根据所达成的协议给予货币补偿或实行产权调换；抵押人与抵押权人达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将货币补偿金额向市房屋拆迁管理部门办理提存。
第三十九条 拆迁人支付货币补偿款和房屋产权调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在被拆迁人搬离原址后一个月内一次性支付。被拆迁人支付房屋产权调换差价款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在拆迁人交付安置房屋时，一次性支付。
经拆迁裁决的，支付货币补偿款或者房屋产权调换差价款的时间，参照上述规定确定。
第四十条 拆迁补偿安置争议经市房屋拆迁管理部门裁决后，被拆迁人在规定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉讼，且又拒绝受领货币补偿款的，拆迁人应当向市房屋拆迁管理部门办理提存。
第四十一条 拆迁人对被拆迁人实行补偿安置后，被拆迁人应当将被拆迁房屋的有关房产凭证交给拆迁人，由拆迁人移送房地产登记管理部门予以注销。
产权调换房屋的土地房屋权证由拆迁人在六个月内根据要求统一办理。被拆迁房屋已办理土地房屋权证的，办理其产权调换房屋的土地房屋权证的费用由拆迁人承担；被拆迁房屋尚未办理土地房屋权证的，办理其产权调换房屋的土地房屋权证的费用由被拆迁人与拆迁人商定。
第四十二条 拆迁人应当根据市人民政府定期调整公布的补偿标准给被拆迁人支付搬迁补助费。
第四十三条 拆迁人对被拆迁人实行临时过渡安置的，在过渡期限内，由被拆迁人自行安排住宿。拆迁人应当给被拆迁人支付临时安置补助费。
临时过渡期限由拆迁人与被拆迁人协商确定，一般不超过18个月。拆迁人不得擅自延长过渡期限，因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当自逾期之日起增加支付临时安置补助费。
第四十四条 因拆迁有正式营业执照的生产厂房造成停产、停业的损失，以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。
生产设备、设施的拆除、搬迁、安装，根据实际发生的费用商定。
第四十五条 因拆迁商业用房造成不能营业的，根据停业前3个月平均月营业额的8%按月给予补偿。补偿期限最长不得超过6个月。营业额以税务部门核准的纳税申报为准。

第四章 罚 则

第四十六条 拆迁人违反本规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，依照《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条的规定，由市房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已拆迁房屋建筑面积每平米20元以上50元以下的罚款。
第四十七条 拆迁人违反本规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，依照《城市房屋拆迁管理条例》第三十五条的规定，由市房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金总额1%以上3%以下的罚款。
第四十八条 房屋拆迁补偿安置资金未按照本规定第七条的规定到位的，由市房屋拆迁管理部门责令拆迁人停止拆迁，并限期提供补偿安置资金到位证明，拆迁人逾期仍未能提供补偿安置资金到位证明的，由市房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证。
第四十九条 拆迁人违反本规定，有下列行为之一的，依照《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条的规定，由市房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金总额3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的房屋拆迁单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的；
第五十条 对有下列行为之一的评估机构和评估人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：
（一） 出具不实评估报告的；
（二） 与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受托的拆迁评估业务的；
（四）多次被申请技术鉴定，经查证，确实存在问题的；
（五）违反国家标准《房地产估价规范》的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第五十一条 接受委托的房屋拆迁单位违反本规定，转让拆迁业务的，依照《城市房屋拆迁管理条例》第三十七条的规定，由市房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第五十二条 辱骂、殴打市房屋拆迁管理部门或房屋拆迁单位工作人员，阻碍房屋拆迁管理部门工作人员执行公务以及拒绝、阻挠拆迁工作的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十三条 市房屋拆迁管理部门违反本规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，或核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第五十四条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本规定执行。
第五十五条 本规定由三亚市人民政府负责解释。
第五十六条 本规定自发布之日起施行。1993年3月18日三亚市人民政府发布的《三亚市房屋拆迁管理暂行规定》（市府[1993]53号）及《三亚市人民政府关于各类房屋拆迁作价补偿优惠奖励补充规定的通知》（三府[2001]113号）同时废止。



广东省人大常委会


广东省物业管理条例
广东省第九届人民代表大会常务委员会



《广东省物业管理条例》已由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过，现予公布，自1998年10月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为规范物业管理，明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内的物业管理适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。
本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。
本条例所称物业管理公司，是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。
第三条 各级人民政府应当鼓励物业管理向社会化、专业化发展，提高物业管理水平，改善人民生活和社会环境。
第四条 省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理工作实施监督、管理。
市、县人民政府确定的物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理工作的监督、管理。本省各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理区域内的有关工作。

第二章 业主管理权
第五条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的主要权利是：
（一）参加业主大会；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；
（四）决定有关业主利益的重大事项；
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的主要义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守有关物业管理的制度、规定；
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会。
物业管理区域的划定办法由省建设行政主管部门会同省公安、民政等行政主管部门制定。
县级以上人民政府物业管理行政主管部门根据物业管理区域的划定办法，具体划定本辖区内每个物业管理区域的范围。
第七条 物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第八条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定，应当有过半数以上投票权的业主同意才能通过。决定通过后应当予以公布。
业主可以书面委托代理人出席业主大会。
第九条 业主的投票权，住宅按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。
第十条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；
（二）通过业主公约和业主委员会章程；
（三）批准物业管理委托合同；
（四）决定有关业主利益的重大事项；
（五）决定物业管理的其他事项。
第十一条 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
经有百分之二十以上投票权的业主提议，可以临时召开业主大会。业主委员会在接到提议后十日内应当召开临时业主大会。
第十二条 业主委员会委员应当由业主担任，业主委员会委员不得少于五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。
业主委员会委员每届任期二年，可以连选连任。
业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。
业主委员会成员名单应当报所在地物业管理行政主管部门备案。
第十三条 业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并报业主大会通过，监督业主公约的实施。
（三）通过公开招标等方式选聘物业管理公司，代表业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意后负责履行；
（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动；
（五）监督共用设备、设施、场地的使用和维护。
业主委员会会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须经过半数委员同意。
业主委员会作出的决定应当予以公布。
第十四条 业主公约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。
第十五条 业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，对受让人或者承租人具有同等约束力。
转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业管理公司。
第十六条 业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。

第三章 物业委托管理
第十七条 业主委员会委托物业管理公司提供物业管理服务，双方应当遵循平等、自愿原则签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当包括下列主要内容：
（一）双方当事人和委托管理物业的基本情况；
（二）物业管理服务事项和服务质量要求；
（三）物业管理服务费用的标准及收取办法；
（四）合同的期限、合同终止和解除的约定、合同终止时物业资料的移交方式等；
（五）违约责任及解决纠纷的途径；
（六）双方当事人约定的其它事项。
第十八条 从事物业管理的公司必须持有县级以上人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照。
第十九条 物业管理公司应当提供下列服务内容：
（一）建筑物及其附属的共用设施、设备、场地的养护与维修；
（二）绿化、环境卫生管理服务；
（三）安全防范服务；
（四）车辆停放及其场地的管理；
（五）高层楼宇增设的服务项目；
（六）物业档案资料的管理；
（七）业主和使用人委托的其他服务事项。
第二十条 物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当依照有关规定制订前期管理守则，并在售房时予以明示。
业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业管理公司对物业进行管理。
第二十一条 建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。
建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明书。

第四章 物业的使用和维护
第二十二条 物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第二十三条 业主、使用人使用房屋不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。
第二十四条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地；
（二）损毁树木、园林；
（三）占用通道等共用场地；
（四）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（五）发生超出规定标准的噪音；
（六）排放有毒、有害等污染环境的物质；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第二十五条 业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用说明书和业主公约，并事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将有关注意事项告知业主或者使用人，业主或者使用人应当遵守。
第二十六条 建筑物共有部分的维修责任，按下列规定承担：
（一）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；
（二）建筑物本体共用部分，由该建筑物所有业主共同承担；
（三）物业管理区域内共用设施、设备、场地，由全体业主共同承担；
出租物业维修责任的承担，应当在租赁合同中约定。

第五章 物业管理费用
第二十七条 业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。
建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。
第二十八条 确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、合理的原则。物业管理服务质量应当与服务收费相适应。
物业管理收费实行政府指导价和市场调节价。
政府指导价由省人民政府价格行政主管部门会同建设行政主管部门制定。县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内，结合当地实际情况，确定当地的收费标准。
第二十九条 已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。
物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定。
第三十条 物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。
第三十一条 物业管理公司收费的项目和标准应当向业主公布。
物业管理公司在物业管理委托合同约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。
第三十二条 业主委员会应当设立物业管理维修基金。
物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。
物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理，不得挪作他用。
第三十三条 物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分中开支；增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应当向业主收回。
物业管理维修基金的使用，由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会批准后实施。
物业管理公司应当每半年公布一次物业管理维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。
第三十四条 建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房。

第六章 法律责任
第三十五条 业主、使用人、物业公司和建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第三十六条 违反本条例第十八条规定，未取得营业执照从事物业管理的，由县级以上人民政府工商行政主管部门依法处理。
第三十七条 物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失；并可视情节轻重，降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书：
（一）建筑物及共用设备、共用设施不按期修缮或者养护、维修不当，造成业主损失的；
（二）服务管理不当，使共用设施、设备遭受损失的；
（三）擅自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途的；
（四）不履行物业管理委托合同规定的其他义务的。
第三十八条 物业管理公司违反本条例第二十九条规定的，由县级以上人民政府价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定处理。
第三十九条 业主或者使用人违反本条例第二十三条、第二十四条规定的，由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复原状；恢复原状所需的费用以及对他人造成的损失，由责任人承担。
第四十条 业主和使用人违反本条例第二十七条规定，不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转
让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。
第四十一条 建设单位违反本条例第三十二条、第三十四条规定，不按规定划拨物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。

第七章 附则
第四十二条 省人民政府建设行政主管部门可以根据本条例制订管理守则、业主公约、业主委员会章程和物业管理委托合同示范文本。
第四十三条 本条例自1998年10月1日起施行。



1998年8月16日