逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同（因其也用“转委托”的说法）。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读：业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第十七条）
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）　
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 （发改价检[2004]1428号）等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1）擅自扩大收费范围；2）擅自提高收费标准；3）重复收费。第1）、2）项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3）同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
湖北省人民政府


湖北省殡葬管理实施办法（修正）
湖北省人民政府


（1994年11月8日湖北省人民政府令第63号发布 根据1998年1月1日起施行的《湖北省人民政府关于修订、废止有关行政规章的决定》进行修正 2000年10月17日湖北省人民政府令第204号发布的《湖北省殡葬管理办法》将本文废止）

第一章 总 则
第一条 根据《殡葬管理条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。
第二条 殡葬管理工作坚持积极地、有步骤地推行火葬，改革土葬，破除封建迷信的丧葬习俗，提倡文明、节俭办丧事的方针。
第三条 各级人民政府应加强对本行政区域内殡葬管理工作的领导，采取有力措施，协调各方面的力量，共同做好殡葬工作。
各级民政部门是殡葬管理工作的主管部门，在各级人民政府的领导下，负责做好殡葬管理的具体工作。
各级人民政府有关部门，应当按照各自职责分工，积极配合民政部门加强殡葬管理，推进殡葬改革。
国家机关、团体、部队、企事业单位和村民委员会、居民委员会应做好殡葬改革的宣传和教育工作，引导群众破旧俗树新风，积极贯彻执行殡葬管理的各项规定。
第四条 尊重少数民族的丧葬习俗。少数民族群众自愿实行丧葬改革的，他人不得干涉。

第二章 火葬和土葬管理
第五条 因地制宜地划定火葬区与土葬改革区。凡人口稠密、耕地较少、交通方便的地区，划为火葬区；其他地区划为土葬改革区。
在县（市、区）行政区域内划定火葬区与土葬改革区，由所在地的县（市、区）人民政府提出方案，经上一级人民政府（含地区行署）同意，省民政部门审核后，报省人民政府审批。
在乡（镇）以下（不含乡、镇）调整火葬区与土葬改革区，由县（市、区）人民政府提出方案，经上一级人民政府（含地区行署）审批后，报省民政部门备案。
第六条 凡在火葬区内死亡的人员，除国家和本办法另有规定外，遗体一律实行火葬。
火葬区内因工伤事故死亡的人员及其他非正常死亡人员，不得借故土葬；非火葬区人员死于火葬区内的应就地火化。
火葬区内禁止将遗体私自就地土葬或运到土葬改革区土葬；禁止将骨灰装入棺木再行土葬。
第七条 火葬区内任何单位和个人不得为遗体土葬提供墓地、墓穴、车辆的使用及其他方便。
第八条 火化后的骨灰应按照因地制宜、方便群众、有利管理的原则处理。骨灰可以存入骨灰堂（包括骨灰墙）；有条件的地方，可以依法建立骨灰公墓。提倡不留骨灰或植树代墓等新的葬法。
第九条 土葬改革区应逐步建立土葬公墓，按用地规划埋葬遗体。未建土葬公墓的地方，有荒山瘠地的，应埋入荒山瘠地；无荒山瘠地的，实行平地深埋，不留坟头和碑志。
禁止乱埋乱葬或在耕地（包括自留地和承包地）和宜林山地埋葬遗体。
第十条 土葬改革区内自愿实行火葬的，他人不得干涉，当地人民政府、民政部门和所在单位应予支持和提供方便。
第十一条 禁止在下列地区葬坟：
名胜古迹、文物保护区、风景区；森林公园、自然保护区除省民政、林业部门共同划定的葬坟区域以外的范围。
河堤库坝的堤身、坝身及其保护区范围内；铁路和公路两侧以及重要建筑工程附近区域内。
上述区域内现有的坟墓，除受国家保护的革命烈士墓、知名人士墓、华侨祖墓、港澳台同胞祖墓、外籍华人祖墓和具有历史、艺术、科学价值的古墓外，均由当地人民政府限期迁移或平毁。
第十二条 禁止恢复或建立宗教墓地。禁止将因国家或集体建设已经迁移或平毁的坟墓返迁或重建。禁止为活人立墓。

第三章 公墓和骨灰堂管理
第十三条 公墓是安葬骨灰或遗体的公共设施，分为公益性公墓和经营性公墓。
第十四条 公墓建设应坚持因地制宜，合理规划，节约土地，加强管理的原则。
第十五条 公益性公墓由乡（镇）或村民委员会兴办和管理，埋葬本乡、本村已故居民的骨灰或遗体。
兴办公益性公墓，由乡（镇）或村民委员会提出申请，报县（市、区）民政部门批准，并报地、市、州民政部门备案。公益性公墓所需土地，依法向土地部门申请。
禁止公益性公墓对外经营。
第十六条 经营性公墓，由县（市、区）殡葬事业单位兴办和管理，也可与有条件的乡、村联办。其他部门、单位和个人不得独自经办。经营性公墓主要安葬本地已故城镇居民的骨灰或遗体。
兴办经营性公墓，由县（市、区）民政部门提出申请，经同级人民政府审核同意后，报省民政部门审查批准，并依法向土地、工商等部门办理有关手续后，方可经营。
兴办中外合资（合作）公墓，应经县（市、区）人民政府同意后，报省民政部门审核，再报国务院民政部门审批。中外合资（合作）公墓，应由殡葬事业单位参与合资（合作）经营和管理，其他任何部门、单位或个人不得单独与外方兴办中外合资（合作）公墓。
第十七条 公墓埋葬的骨灰盒（坛）1个占地不得超过1平方米。
在土葬改革区内，安葬1具遣体占地1个棺木所需面积为限。
第十八条 乡、村骨灰堂是安放当地已故民居骨灰的场所，由乡、村负责修建和管理。

第四章 丧葬用品管理
第十九条 生产、销售丧葬用品（包括寿衣、花圈、存放骨灰的器具、棺木、黑纱、墓葬用的石碑石料等）的单位和个人，须报（市、区）民政部门审查批准，并经工商行政管理部门登记注册后，方可开业。
第二十条 火葬区内，禁止任何单位和个人生产、销售棺木等土葬用品。
第二十一条 禁止任何单位和个人生产、销售封建迷信的丧葬用品。

第五章 华侨、外籍华人及港澳台胞的殡葬管理
第二十二条 华侨、外籍华人及港澳台胞要求将故者骨灰运回我省原籍安葬的，应向安葬地侨务、外事、台湾事务部门提出申请，由侨务、外事、台湾事务部门会同民政部门确定安葬地点和有关安葬事宜；要求将遗体运回我省原籍安葬的，应事先报经省民政部门批准，并依法办理有关
入境手续。安葬的地点由原籍县（市、区）民政部门按照有关规定办理。
第二十三条 华侨较多的县（市、区），可以兴建华侨公墓，用于安葬已故华侨骨灰或遗体。也可安葬已故港澳台胞及外籍华人的骨灰或遗体。
第二十四条 华侨、外籍华人及港澳台胞要求修复祖坟，应向当地侨务、外事、台湾事务部门或民政部门申请，报同级人民政府批准后按有关规定办理。

第六章 殡葬事业单位管理
第二十五条 殡葬事业单位是实施殡葬改革和殡葬服务的单位，包括殡仪馆、火葬场、殡葬服务站、骨灰堂和公墓管理单位。建立火葬设施和殡仪馆的费用应列入地方基本建设计划，有条件的地方也可以集资兴建、
第二十六条 殡葬事业单位应建立和完善适合本行业的经营机制，改善服务设施和条件，开展殡葬系列服务，提高服务质量和效益。
第二十七条 加强职工队伍建设，提高殡葬事业单位干部、工人的思想业务素质，严守职业道德。
禁止以任何借口刁难丧户，禁止向丧户索取财物。

第七章 奖励与处罚
第二十八条 对执行《规定》和本办法成绩显著的单位和个人，由民政部门或县以上人民政府给予表彰和奖励。
第二十九条 对违反《规定》和本办法的，按下列规定予以处罚：
（一）火葬区内私自土葬的，由当地民政部门责令限期改正；逾期不改的，对直接责任人处以1000元以下的罚款，并强制火葬或平毁坟墓。
（二）乱占耕地（包括自留地和承包地）或在宜林山地建坟以及出租、转让、买卖墓穴或经营墓地的，应限期迁移或平毁坟茔，同时按非法占用土地每平方米10至15元的标准处以罚款；获得非法收入的，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以上三倍以下的罚款；
乱占耕地（包括自留地和承包地）建坟，经处罚后仍不迁移或平毁坟茔的，由当地民政部门强制迁移或平毁坟茔。
（三）擅自生产和销售殡葬用品，生产和销售封建迷信殡葬用品或在火葬区内生产和销售棺木等土葬用品的，由民政部门会同工商行政管理部门依法责令停止生产和销售、没收实物和非法所得；情节严重的，可并处生产销售金额一倍以上三倍以下的罚款，责令限期整顿；
（四）利用丧葬仪式，大搞封建迷信活动，扰乱社会秩序或骗取财物，以及拒绝、阻碍殡葬管理人员依法执行公务，触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法予以处罚；
（五）从事殡葬工作的职工，因玩忽职守造成恶劣影响或酿成重大事故的，视其情节轻重，分别给予批评教育、经济制裁或行政处分。
依照本条规定所获罚没收入，按《湖北省罚没收入管理办法》的规定处理。
第三十条 国家职式死亡后，其亲属在丧葬活动中违反《规定》和本办法的，除按第二十九条的规定处罚外，所在单位不得给予丧葬费，也不得为其丧葬活动提供方便。
国家职工拒不执行《规定》和本办法，情节严重的，由所在单位或其上级机关给予行政处分。
第三十一条 违反《规定》和本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 当事人对依照本办法作出的行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》的规定，申请行政复议或提起行政诉讼。

第八章 附 则
第三十三条 殡葬服务的各项收费标准，由省物价、财政、民政部门共同制定。
第三十四条 本办法应用中的问题，由省民政厅负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起施行。


（1997年12月30日湖北省人民政府令第133号发布 1998年1月1日起施行）


……
16、湖北省人民政府令第63号
《湖北省殡葬管理实施办法》第一条修改为：“根据《殡葬管理条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法”。
第二十九条第一款第二项、第三项分别修改为：“（二）乱占耕地（包括自留地和承包地）或在宜林山地建坟以及出租、转让、买卖墓穴或经营墓地的，应限期迁移或平毁坟茔，同时按非法占用土地每平方米10至15元的标准处以罚款；获得非法收入的，没收其非法所得，并处以非
法所得一倍以上三倍以下的罚款；
乱占耕地（包括自留地和承包地）建坟，经处罚后仍不迁移或平毁坟茔的，由当地民政部门强制迁移或平毁坟茔。
（三）擅自生产和销售殡葬用品，生产和销售封建迷信殡葬用品或在火葬区内生产和销售棺木等土葬用品的，由民政部门会同工商行政管理部门依法责令停止生产和销售、没收实物和非法所得；情节严重的，可并处生产销售金额一倍以上三倍以下的罚款，责令限期整顿；”



1994年11月8日