南京市物业管理办法（废止）
江苏省南京市人民政府
南京市物业管理办法
南京市人民政府令
第205号
《南京市物业管理办法》已经2002年2月1日市政府常务会议审议通过，现予发布，自2002年4月1日起施行。
市长 罗志军
二零零二年二月二十日
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内的物业管理。
新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由各区人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条 南京市房产管理局是本市物业管理行政主管部门，负责组织实施本办法。各区房产管理部门按照规定职责负责本辖区物业管理的行政管理工作。
建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、价格、公安、民政等有关部门和街道办事处及社区居民委员会应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。
第四条 物业管理行业应当逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理行政主管部门应当加强对物业管理市场的监督检查，依法建立健全物业管理的各项制度。
物业管理企业应当遵循有偿服务、自负盈亏的原则自主经营，按照有关规定享受第三产业的优惠政策。
第二章 业主自治管理
第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主决定；业主人数多于一百人的，可以按幢或者单元推选代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。
物业管理区域的范围，由各区物业管理行政主管部门按照物业以及共用设备设施的相关情况划定，原则上以封闭的住宅小区、大厦、工业区予以确定。
第六条 业主享有下列权利：
（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；
（二）业主委员会委员的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）选择物业管理企业；
（五）与所交纳物业管理费用相符的服务；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）法律、法规规定的其他权利。
业主承担下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
（五）按照有关规定交纳维修基金；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）审议业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
（六）决定有关业主共同利益的重大事项。
第八条 业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
业主的投票权数，住宅实行一户一票；非住宅按其总建筑面积除以相应的业主总数得出的平均数为一票，每增加一个平均数增加一票；业主拥有的物业建筑面积不足平均数的计一票。
召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会决定事项，应当由参加会议的业主进行投票，超过投票权总数一半以上的，视为通过。
第九条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当由所在区物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。物业所辖区街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主委员会开展工作。
第十条 业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会；
（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（四）经业主大会批准，负责维修基金的管理、使用和续筹；
（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动，帮助物业管理企业落实各项管理服务措施；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
（十）业主大会赋予的其他职责。
第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。成立业主委员会可以按照下列程序办理：
（一）物业管理区域内的业主代表委托开发建设单位或者其选聘的物业管理企业，也可以由业主代表直接向所在区物业管理行政主管部门提出申请；
（二）所在区物业管理行政主管部门审查该物业管理区域符合成立业主委员会的条件后，应当指导业主成立业主大会筹备组，组织召开业主大会，投票选举产生业主委员会。
第十二条 业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第十三条 首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起三十日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：
（一）业主委员会登记确认表；
（二）业主委员会选举办法；
（三）业主大会会议纪要及选票。
业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当办理变更登记。
业主委员会终止的，应当办理注销登记。
第十四条 业主委员会不得从事经营活动，业主委员会的会务活动经费、活动场所由业主大会决定。
第十五条 业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理及公共利益等方面的行为守则，业主公约对全体业主和使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报所在区物业管理行政主管部门备案。
第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当在本物业管理区域内公告栏或者其他显著位置予以公布，并对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定与法律、法规、规章相抵触的，该决定无效。物业管理行政主管部门应当责令改正，并通告全体业主和使用人。
第十七条 市、区物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度接受投诉。
区物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在五日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起三十日内将处理意见回复投诉人。
投诉人对区物业管理行政主管部门的处理意见有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起三十日内，将复核意见回复投诉人。
第三章 物业管理企业
第十八条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关材料到市物业管理行政主管部门备案，市物业管理行政主管部门按照规定对备案的企业核定资质等级后，物业管理企业方可从事物业管理服务活动。申请物业管理资质应当交验下列材料：
（一）物业管理企业资质申请书；
（二）物业管理企业资质申报表；
（三）营业执照；
（四）建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书和管理人员、工程技术人员专业技术职称资格证书。
已领取国家统一制发的物业管理等级资质证书的外地物业管理企业，在本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。
第十九条 物业管理企业的权利：
（一）按照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
（二）收取物业管理服务费用；
（三）制止违章搭建或者其它侵害业主公共利益的行为；
（四）选聘专业公司承担专项经营业务；
（五）拒绝任何形式的摊派；
（六）法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业的义务：
（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
（二）履行物业管理合同，提供质价相符的物业管理服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）定期公布物业管理公共服务费和维修基金的收支帐目，接受质询和审计；
（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十条 新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的物业管理服务。
新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。
业主委员会成立后应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。
第二十一条 物业管理当事人应当就以下物业管理服务事项进行约定：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等协助管理事项；
（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；
（六）物业档案资料的管理。
第二十二条 供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时，物业管理企业应当予以协助。
任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用。确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。
第二十三条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。
第二十四条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。
普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。
物业管理服务实行等级评定，物业管理服务等级依据房屋共用部位、共用设施设备维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生、多种经营与社区文体活动、服务质量效果等内容综合评定。
第四章 物业的使用和维护
第二十五条 新建物业在规划建设时，应当建设物业管理服务用房等必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案，并报市物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收，未经物业管理配套设施验收的，不得实施物业管理。
新建物业的物业管理配套设施验收按照下列程序进行：
（一）开发建设单位向市物业管理行政主管部门书面申请物业管理配套设施验收，并提交各专业主管部门专项验收的认定文件；
（二）市物业管理行政主管部门应当在接到申请后三十日内进行验收，并给予书面答复。对验收合格的，发给物业管理配套设施验收证明。
开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积千分之三至千分之四的比例，无偿提供物业管理服务用房，其产权属全体业主共有，并由受托管理的物业管理企业使用。
配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。
第二十六条 物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照市物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。物业接管验收办法主要包含接管验收的程序、资料、内容及交接双方的责任等内容。
第二十七条 物业管理区域中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；
（三）私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；
（六）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；
（七）未经批准摆摊设点；
（八）无序停放车辆；
（九）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴；
（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十二）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；
（十三）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第二十八条 业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将不得擅自变动房屋建筑主体及承重结构和擅自移动煤气管道等装饰装修的有关规定和注意事项书面告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有违规行为的，应当及时劝阻，并向有关部门报告。
第二十九条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报规划、房管等有关主管部门批准。
第三十条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，收益的百分之七十纳入维修基金。合同另有约定的除外。
第三十一条 维修共用部位、共用设施设备时，相关的业主、物业使用人应当配合。因阻挠修缮造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
因修缮、装修及使用不当造成相关业主自用部位、设施设备损坏和财产损失的，责任人应当修复或者赔偿。
第三十二条 物业管理区域内的市政、供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由相关部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
第三十三条 房屋的维修责任按照下列规定划分：
（一）房屋室内部分（不含共用部位、共用设施设备），由业主自行维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、水泵、机电设备（不含电梯）、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。
电梯维修更新管理办法另行制定。
第三十四条 一个物业管理区域内有两个以上业主的，应当建立物业管理共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金），专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的中修、大修、更新。
维修基金归业主所有，管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。
第五章 罚 则
第三十五条 物业管理企业和业主未按照本办法规定和物业管理合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者物业管理行政主管部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十六条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。收缴率达不到百分之五十的，连续三个月以上，物业管理企业可以向业主委员会提出解除合同。如果两个月内仍收缴不到百分之五十，物业管理企业可以自行退出。
第三十七条 违反本办法第二十五条规定，新建物业建成后，未经物业管理配套设施验收擅自实施物业管理的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，处以一万元以下的罚款。
第三十八条 违反本办法其他规定，由物业管理行政主管部门按照《江苏省物业管理条例》的有关规定处罚。
违反本办法规定，依法应当由工商行政、价格、市容、规划、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第三十九条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第六章 附 则
第四十一条 本市各县物业管理参照本办法执行。
第四十二条 南京市房产管理局可以根据本办法会同有关部门制定具体实施办法。
第四十三条 本办法自二零零二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日发布的《南京市物业管理暂行办法》同时废止。
关于进一步加强城市节约用水和保证供水安全工作的通知
建设部
关于进一步加强城市节约用水和保证供水安全工作的通知
建城[2003]171号
各省、自治区建设厅，直辖市建委、北京市、重庆市市政管理委员会、上海市水务局，新疆生产建设兵团建设局：
2000年以来，各地认真贯彻全国城市供水节水与水污染防治工作会议精神和《国务院关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》（国发[2000]36号，以下简称《通知》），进一步加强城市节水和保证供水安全工作，取得了明显成效，每年城市节水达35亿立方米，节水的政策法规和供水安全保障机制正逐步完善。但是，一些地方对城市节约用水工作不够重视，节水设施投入不足，水价改革不到位，供水企业改革进展滞后，供水管网漏损严重。特别是今年以来，我国一些地区持续干旱少雨，很多城市居民生产生活用水面临困难，城市供水安全受到威胁。
国务院领导非常关心城市节水和供水安全工作，多次作出重要批示和指示。为贯彻落实好《通知》和进一步做好城市节约用水与保证供水安全工作，现就有关问题通知如下：
一、依法管理，认真履行职责
各地建设行政主管部门要按照《水法》、《城市节约用水管理规定》等法律法规的要求，认真履行职责，加强与有关部门协调配合，做好城市水资源的开发、利用、节约、保护的监督管理工作。要综合运用法律、经济、行政、技术的手段，加强城市和镇节水的指导和监督。要转变职能，重点抓好政策法规、行业规划、标准规范和宣传教育，加强对城市和镇供水经营服务市场的培育、调控和监管，加快城镇污水处理厂和污水再生利用设施的建设。要加强城市规划区内地下水的开发、利用与保护的指导。
二、统筹规划、同步实施
各地要抓紧制定城市和镇节约用水发展规划，统筹考虑城市和镇水资源开发、利用、节约、保护的对策措施及工程布局方案，协调好供水、节水与污水再生利用工程设施建设。要重视污水的再生利用，在规划建设污水处理设施时，要将污水处理再生利用作为缓解城市水源短缺的重要措施，同步规划和建设污水再生利用设施，实现由单一的污水处理达标排放向污水综合利用转变。要积极发展区域供水和污水处理，提高乡镇供水、污水处理水平。要将城市水源保护、备用水源工程、城市节水及污水再生利用设施的建设，纳入近期建设规划。缺水城市在编制和调整近期建设规划时，要严格限制高耗水型工业项目的审批和建设。
三、建立合理水价体系，促进节约用水
各地要积极推进城市供水价格的改革，充分发挥价格杠杆在水需求调节、水资源配置和节约用水方面的作用。水价要充分体现资源的稀缺性，进一步理顺水资源费、自来水价格、污水处理再生水及各类用水价格的比价关系。水价改革要考虑为污水处理、供水管网维修改造、跨区域调水留出价格空间。要通过水价的管理，强化对供水企业运营成本的约束。各地建设行政主管部门在配合价格主管部门做好水价改革的同时，要完善水价改革的各项配套政策，尽快实行城市绿化、市政设施用水计量计价制度，鼓励支持供水企业实行超表到户，实行居民阶梯性水价。继续实行非居民用水超计划超定额加价制度。要充分运用行政、经济等手段，促进园林绿化、市政环卫、生态景观和洗车等行业使用再生水。今年年底以前，已建、在建污水处理设施的城市都要开征污水处理费，已开征污水处理费的城市要及时调整收费标准，尽快达到“保本微利”水平。
四、严格节水制度，加强城市用水的管理
各地要根据本地区的实际情况，以促进水的有效利用为目标，抓紧制定和实施城市和镇各类用水定额和非居民用水计划。要严格实行节约用水制度，严格用水定额管理，采取超计划、超定额加价收费方式，调整城市用水结构，促进工业企业加快技术改造，淘汰耗水量大、技术落后的生产工艺和设备。要制定节水型生活用水器具的使用管理办法，所有新建、改建、扩建房屋，必须采用节水型生活用水器具。各单位现有房屋使用的不符合节水标准的用水器具，要在2005年以前全部更换为节水型器具。各地要积极采取措施，鼓励和引导居民尽快更换不符合节水要求的生活用水器具。缺水城市严禁非节水型生活用水器具的销售。
五、加快供水企业改革
要加快城市供水企业改革步伐，实行政企分开、政事分开，建立现代企业制度。供水企业要进一步明晰产权，健全科学的管理制度，完善法人治理结构，成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人主体和市场主体。要进一步开放供水行业投资、建设、运营市场，建立城市供水特许经营制度，健全原水经营单位与城市供水企业之间新型契约合同关系。建设行政主管部门要加强对城市供水企业改革的指导和协调，建立完善的监管体系，强化对企业运营成本的约束，以及对企业售水服务、供水水质、管网漏损控制等方面的监管，促进企业提高经营管理水平和运行效率，保证城市供水安全。
六、加快供水管网改造
各地要加快城市供水管网改造的步伐，在2005年底以前完成对严重老化和漏损管网的改造任务。北方缺水城市要加快进度，力争在2004年底前基本完成。各地要将供水管网的改造作为重点项目，加大投入力度。要结合水价改革，将管网改造的投资费用计入水价；城市维护建设资金要明确一定的比例专项用于管网的改造；供水企业要积极筹措资金，确保管网改造所需资金按工程建设进度足额到位。各地建设行政主管部门要会同计划、财政部门做好城市供水管网改造规划和实施计划，优化管网布局和工程技术方案，加强对工程项目的协调和监管。
七、加强对城市规划区地下水开发利用的指导和监督
各地建设行政主管部门要认真落实《通知》要求，切实对城市规划区地下水开发利用的指导和监督，严格限制城市自来水可供范围内的各种自备水源。要制定好计划，逐步减少直至完全取消原有的自备水源许可取水量。要尽快组织对自备水源情况的检查，对违反法律、法规规定的行为必须认真查处，限期纠正，特别是地下水已严重超采的城市，要坚决禁止新建任何取用地下水的供水设施。要做好自备水源供水的管理和督查工作，严格禁止自备水源擅自向社会转供转卖水，特别要加强对自备水源的水质检测和监管，凡不符合标准的要坚决关闭。
八、加强城市供水安全保障及应急系统建设
各地要抓紧建立健全供水安全保障体系，加强统一指挥和监督。要制定好重点保证城市和镇居民生活用水的应急预案，进行必要的物质和资源储备。原水和自来水企业要建立健全企业安全管理的各项规章制度，落实应急保障措施。要进一步加强对城市和镇供水水源的安全防护，禁止一切危害水源水质的活动。“南水北调”受水城市要在充分节流的前提下，合理确定水的需求计划，建设好相应的配套工程，加强城市输配水管网的改造，保证“南水北调”工程充分发挥效益。
九、进一步推进“节水型城市”的创建工作
各地要继续开展“节水型城市”的创建工作，严重缺水或缺水城市，力争在2005年前达到节水型城市的标准。各省、自治区、直辖市建设行政主管部门要会同有关部门组织好本地区“节水型城市”的创建和考核工作，及时总结、推广先进经验，不断提高城市节约用水管理水平。
十、加强对城市节水和供水安全工作的领导
各地要以“三个代表”重要思想为指导，充分认识城市节约用水和供水安全工作的重要性和紧迫性。要充分认识全面节水是缓解城市水资源短缺，保证供水安全的最有效的手段之一，也是保障城市可持续发展的客观要求。要加强领导，把城市节水和保证供水安全摆在更加突出的位置，作为一项长期任务和经常性的工作，常抓不懈。要统筹考虑生活、生产和生态用水，大力推行节约用水，确保城乡用水安全，确保经济发展和社会稳定。要健全依法管理、分工协作、各负其责的工作机制，落实工作责任制，一级抓一级，确保责任到位、措施到位。
中华人民共和国建设部
二○○三年八月二十二日