江苏省苏州市人民政府


苏州市国有土地使用权出让和转让暂行办法


目　　录
　　
　　第一章　总则
　　第二章　土地使用权出让
　　第三章　土地使用权转让
　　第四章　土地使用权出租
　　第五章　土地使用权抵押
　　第六章　土地使用权终止
　　第七章　划拨土地使用权
　　第八章　附则

第一章　总则

　　第一条　
为了加强国有土地管理，合理开发、利用、经营土地，促进我市经济发展，根据《中华人民共和国城市土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　
本办法适用于苏州市行政辖区内的国有土地。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可按本办法的规定在本市取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
　　第三条　
依照本办法取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其它经济活动，其合法权益受法律保护。
　　第四条　
土地开发、利用、经营活动，应当遵守国家法律、法规，并不得损害社会公共利益。
　　第五条　
地下资源、埋藏物和市政公用设施不属土地使用权出让、转让、出租、抵押范围。
　　第六条　
市、县(市)土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关地上建筑物、其他附着物的登记，由土地管理部门和房产管理部门依照有关规定办理。
　　
第二章　土地使用权出让
　　第七条　
土地使用权出让，是指市、县(市)人民政府以土地所有者代表的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，仅当由市、县(市)土地管理部门代表同级人民政府与受让方签订出让合同。
　　第八条　
苏州土地管理局主管土地使用权出让工作，县(市)土地管理局主管本行政辖区内的土地使用权出让工作。
　　第九条　
土地使用权出让的地块、用途年限和其他条件，由市、县(市)土地管理部门会同计划、规划、建设、房产管理等部门共同拟定方案，报市、县(市)人民政府批准后，由土地管理部门实施。
　　出让土地，按《江苏省实施(土地管理法)办法》规定的征地审批权限执行。集体所有的土地，必须由国家征用后，方可出让。
　　第十条　
土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：
　　(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐、金融用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。
　　第十一条　
土地使用权出让可以采取相应方式确定。
　　第十二条　
协议出让，由有意受让方持企业法人或个人身份证明及其他证明文件，向市、县(市)土地管理部门提出书面用地申请，并根据城市规划和有关有行要求，提出开发建设方案。经过协商，达成初步协议，由土地管理部门(以下简称出让方)与受让方签订国有土地使用权出让意向协议书，并由受让方按出让金总额5%支付定金(不计息)。
　　第十三条　
土地基准地价，由市县(市)物价、土地管理、财政部门根据城镇土地分等级统一商定，由同级人民政府定期公布。
　　第十四条　
按照国有土地使用权出让审批权限，经审核批准后，正式签订国有土地使用权出让合同。
　　第十五条　
招标出让，由出让方公布出让地块的投标要求，并向有意受让方提供招标文件和有关资料。
　　有意受让方应在规定期限内以书面形式参加投标，并按所设标价的5%支付保证金(不计息)。保证金随标书投交，对未中标者的保证金予以退还。
　　第十六条　
招标出让，由评标委员会主持开标、评标、决标意见书后，由出让方向中标者发出中标证明书。中标书必须在于十日内持中标证明书与出让方签订出让合同，并按出让金的10%至15%支付定金(含5%的保证金，均不计息)。
　　中标者在规定期限内不与出让方签订出让合同，视为放弃中标，所支付保证金不予退还，中标者因故不能在规定期限内签订出让合同的，经出让方同意可以延期，但延期申请应于期满前十日内提出。延长期不得超过三十日。
　　第十七条　
拍卖出让，采用公开叫价应价的竞投方式进行，按“价高者得”的原则出让土地使用权。
　　在拍卖前三十日内，由出让方发布拍卖公告，确定出让地块和拍卖的时间，地点等事项。自公布发布之日起，有意参加竞投者应当持所需证明，按拍卖公告的有关规定报名登记。
　　第十八条　
拍卖出让时，必须由已经登记的个人或者法人代表(或者其委托代理人)凭证到场参加竞投。
　　第十九条　
拍卖出让的受让方应当场与市、县(市)土地管理部门签订出让合同，并支付出让金15%的定金(不计息)。
　　第二十条　
通过协议、招标、拍卖取得土地使用权的受让方应当在签订土地使用权出让合同后六十日内。支付按合同的全部土地使用权出让金。定金可充抵相应部分的出让金。受让方逾期未全部支付的，出让方有权解除出让合同，出让方未按合同规定提供土地使用权的，受让方有权解除合同，出让合同解除后，双方各自承担相应违约责任。
　　受让方因故不能按期支付出让金的，经出让方同意可以延期，但延期申请应于期满前十日内提出，延长期不得超过三十日。
　　出让方因故未能按合同规定提供土地使用权的，在征得受让方同意后，可以延期提供，延长期不得超过三十日。
　　第二十一条　
受让方按合同规定支付全部土地使用权出让金后，依法办理土地权属登记，领取土地使用证，土地出让年限以出让合同载明的土地使用权起止日期为准。
　　第二十二条　
受让方应当按照出让合同的规定和城市规划要求，开发、利用、经营土地。
　　未按出让合同规定期限和规划要求开发、利用、经营土地的，出让方应当责成受让方予以纠正，并根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
　　第二十三条　
受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，须经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
　　
第三章　土地使用权转让
第二十四条　
土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
　　土地使用权转让应当具备下列条件：
　　(一)按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用、经营土地；
　　(二)持有国有土地使用证；
　　(三)除支付土地出让金外，投入开发建设的资金占总投资的比例达20%以上。
　　土地使用权转让应当转让双方当事人签订转让合同。
　　第二十五条　
土地使用权转让时，出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移，转让合同不得违背出让合同的规定。
　　土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
　　第二十六条　
土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
　　土地使用权的地上建筑物、其他附着物所有权分割转让时，各房产所有人占有相应比例的土地使用权，但同一建筑物占用的土地使用权整体不可分割。
　　第二十七条　
凡转让土地或者因转让地上建筑物和其他附着物涉及土地使用权转让的，双方当事人应当在签订转让合同之日起十五日内，到当地土地管理部门和房产管理部门办理要权属变更登记手续，换领国有土地使用证和房屋所有权证，并按规定缴纳税费。
　　第二十八条　
土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本办法第二十三条规定办理。
　第二十九条　
土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县(市)人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县(市)人民政府可以采取必要的措施。
　第三十条　
交换土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权，双方价值不等的，按规定对差额部分进行结算。
　　第三十一条　
赠与土地使用权，双方在办理公证之日起十五日内到市、县(市)土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权登记。
　　
第四章　土地使用权出租
第三十二条　
土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　地上建筑物、其他附着物使用权出租的，土地使用权随之出租。
　　未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用、经营土地的，土地使用权不得出租。
　　第三十三条　
土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同，租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
　　第三十四条　
土地使用权及其他上建筑物、其他附着物出租，由出租人在租赁合同签订之日起十五日内向当地市、县(市)管理部门和房产管理部门办理出租登记手续，未登记，租赁合同无效。
　　租赁合同终止时，出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权和房屋出租登记手续。
　　第三十五条　
土地使用权出租，出租人获取的租金收入应当按国家规定纳税。
　　
第五章　土地使用权抵押
第三十六条　
土地使用权抵押，是指土地使用者提供土地使用权作为按期清偿债务的担保行为。
　　第三十七条　
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
　　地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
　第三十八条　
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，可以作为金融机构的贷款抵押或者其他债务抵押。
　　土地使用权抵押年限，不得超过原出让或者转让合同规定的有效年限。
　　第三十九条　
土地使用权抵押，凭国有土地使用证和土地使用权出让合同设定抵押权。涉及地上建筑物、其他附着物抵押时，须同时出具房屋所有权证和其他有效证明。
　　抵押人将已出租的土地使用权设定抵押权时，应当书面告知承租人，抵押土地的原租赁合同继续有效。
　　土地使用权设定若干抵押权时，抵押人应交将设定抵押权的状况告抵押权人。
　第四十条　
按份共有的土地使用权抵押，以其占有份额为限，抵押人应当通知并征得其他共有人的书面同意。
　第四十一条　
土地使用权抵押金额可由抵押人与抵押权人协议商定，但不是超过抵押物作价现值的土地使用权作价现值由市、县(市)土地管理部门核定，地上建筑物、其他附着物作抵押时，其作价现值由房产管理部门评估核定。
　　第四十二条　
土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订土地使用抵押合同。抵押合同应当明确土地使用面积、位置和使用期限，并不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
　　第四十三条　
抵押人和抵押权人应当自抵押合同签订之日或者合同终结之日起十五日内，持有关文书到市、县(市)土地管理部门、房产管理部门办理抵押登记或者注销手续，未经登记的抵押合同无效。
　　抵押涉及外汇的，应当到当地外汇管理部门办理登记和注销手续。
　　第四十四条　
抵押人到期未能履行债务或者在抵押债务，以及抵押人在清偿债务之前死亡而无继承人或者受遗赠人的，抵押权人有权依据法律和抵押合同的规定处置抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。
　　土地使用权抵押，抵押权人有优先受偿权。
　　第四十五条　
处置抵押的土地使用权，抵押权人可采取拍卖或者转让方式。拍卖抵押土地使用权由土地管理部门负责，拍卖抵押土地使用权限内地上建筑物、其他附着物所有权，由土地管理部门和房产管理部门负责。
　　处置抵押的土地使用权所得价款，按下列顺序处理：
　　(一)支付处置抵押物的税费；
　　(二)偿还抵押债务本息及违约金；
　　(三)全额退还抵押人。
　　同一土地使用权设定若干抵押权的，其清偿顺序依登记先后而定、价款不足偿还债务的，抵押权人有权另行追索。
　第四十六条　
因处置抵押物而取得土地使用权的土地使用者，应当自拍卖或者转让成交之日起十五日内到当地市、县(市)土地管理、房产管理部门办理过户登记、换领国有土地使用证和房屋所有权证。
　　
第六章　土地使用权终止
第四十七条　
土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回和土地灭失等原因而终止。
　　第四十八条　
土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由出让方无偿取得，土地使用者必须交还土地使用证，并办理注销登记。
　　第四十九条　
土地使用权期满，土地使用者要求续期的，可在使用期满前六个月内依照本办法第二章的规定重新签订出让合同，办理相应手续。
　　第五十条　
对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，市、县(市)人民政府根据社会公共利益的需要、可以由土地管理部门依照法律提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用、经营土地的实际情况给予相应补偿。
　　提前收回土地使用权，由市、县(市)土地管理部门在六个月前通知土地使用者，并与土地使用者协商补偿办法及有关事项。
　　第五十一条　
提前收回土地使用权的补偿可以采取货币和交换土地使用权办法。
　　
第七章　划拨土地使用权
第五十二条　
划拨土地使用权，是指土地使用者通过各种方式无偿取得的土地使用者，应当按照国家有关规定缴纳税费。
　第五十三条　
通过划拨方式取得的土地使用权，除本办法第57条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
　　第五十四条　
符合下列条件的，经市、县(市)土地管理部门和房产管理部门批准、其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
　　(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织或个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本办法第二章规定签订土地使用权出让合同、补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益支付土地使用权出让金。
　　第五十五条　
对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用者，市、县(市)土地管理部门应当没收其非法所得，并根据情节处以罚款。
　　第五十六条　
以划拨方式取得土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用土地的，市、县(市)人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本办法的规定予以出让，对划拨土地使用权，市、县(市)人民政府根据城镇建设发展需要和规划要求，可以无偿收回土地使用权并可依照本办法的规定予以出让。
　　无偿收回划拨土地使用权的，对其地上建筑物、其他附着物，应当给予适当补偿。
　　
第八章　附则
第五十七条　
依照本办法取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
　　继承人确需改变出让合同有关条款的，按本办法第二十三条规定办理。
　　第五十八条　
土地使用权出让、转让、抵押、出租等活动中，下列行为或者文书应当经当地公证机关公证：
　　(一)招标出让的开标行为；(二)拍卖出让的拍卖行为；(三)转让、出租、抵押合同以及涉外出让合同；(四)土地使用权继承文书；(五)当事人认为需要公证的其他事项。
　　第五十九条　
土地使用权出让金由市、县(市)土地管理部门统一征收，金额上交同级财政，主要用于城市基础设施建设和土地开发。
　　第六十条　
外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。
　　第六十一条　
苏州市市区国有土地使用权出让和转让，可根据本办法制定实施办法。
　　第六十二条　
本办法自发布之日起施行。


浅析无因管理的构成要件

王春胜


　　无因管理，是指没有法定的或约定的义务，为避免他人利益受损失，自愿管理他人事务或为他人提供服务的行为。管理他人事务的人，为管理人;事务被管理的人，为本人。无因管理之债发生后，管理人享有请求本人偿还因管理事务而支出的必要费用的债权，本人负有偿还该项费用的债务。 无因管理是一种法律事实，为债的发生根据之一。无因管理之债的产生是基于法律规定，而非当事人意思。无因管理属于事实行为。而不是民事法律行为．根据民法通则第54条规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。它是以意思表示为要素，　以发生一定民事法律后果为目的的。而无因管理的管理人虽须有为他人利益管理的意思，但不须有与受益人发生民事法律后果的目的，也无须将管理他人事务的意思表示出来。无因管理之所以在当事人间发生民事权利和民事义务，不是因为管理人有与本人发生民事法律后果的意思，而是因为管理人管理他人事务这种事实．诚然，管理人在管理事务中有时需要实施民事法律行为，例如为受益人处理急待处理的商品而订立买卖合同，但这只是一种管理手段，它仅在管理人和与之订合同的第三人(买主)间发生效力，并非无因管理行为本身。
　　无因管理既然为事实行为，就不能适用有关民事法律行为的规定，不要求管理人具有相应的民事行为能力．因此，限制民事行为能力人独立为他人管理事务的，也可以适用无因管理的规定。无因管理的受益人，完全是被动地受益的一方，因此不但不需有民事行为能力，而且也无须具有认识能力。但是，受益人应当具有民事权利能力。有的学者认为，对于设立许可申请之法人，或末出生的胎儿，以其日后成为权利主体，也可以成立无因管理关系．从理论上说，只有在其成为民事权利主体以后，才能成立无因管理关系，在实践中一般不会发生这类现象。　　
　　无因管理的管理人是为他人管理事务的，无因管理与代理有相似之处，但是二者的性质不同。管理人为管理事务与第三人实施民事法律行为时是以自己的名义，而非以本人的名义，管理的后果只是最终归属本人，而非直接由本人承受；管理行为不限于民事法律行为，也可以是事实行为，并不一定与第三人发生关系．因此，无因管理不能适用有关代理的规定．特别是不能把无权代理与无因管理混同，无因管理不发生本人是否追认的问题。
　　按照我国民法通则第93条规定，无因管理须具备如下三个条件才能成立。
　　(一)没有法定的或者约定的义务
　　无因管理之无因，是指管理人的管理没有法律上的根据(原因)。所谓有法律上根据，指两种情况：或是有权利；或是有义务．没有权利或者没有义务，而管理他人事务的，皆为没有法律上的根据。法定的义务，是指法律直接规定的义务．这里的法律不单指民法，也包括其他法律，如行政法等．凡根据法律规定，管理他人事务乃是管理人应履行的职责的，管理人的管理就为有法定的义务，不能构成无因管理。所谓约定的义务，是指因合同产生的义务。在外国立法中，多数只提到“未受委托”．而我国法律规定是“无约定的义务”．无约定的义务的含义广于未受委托．凡根据合同的约定，管理人有管理义务的，都为有约定的义务，而不限于委托合同的义务。管理人有无义务，应依管理事务时的客观事实来确定，不以其主观的判断为标准，管理人原没有义务，而在管理时有义务的，不能成立无因管理。应当指出，管理人有无义务是管理人对于受益人的事务而言的．在管理人与本人间有一定牵连关系时，管理人对于第三人虽可谓有义务，但对于本人无义务的，仍可成立无因管理．
　　(二)管理人须对他人进行管理或者服务
　　对他人进行管理或者服务，是指管理他人事务．管理人所管理的事务是否为他人的事务，应根据事务的客观性质和管理人的证明而定．就事务的性质而言，有的事务客观上属于他人的，有的事务客观上属于自己的，有的事务仅从外部形式无法确定是否为他人的。对于从外部形式无法确定是否为他人的事务，由于其性质决定于管理人的主观意思，因此应当由管理人负举证责任。如管理人不能证明他所管理的事务系他人事务，就推定该事务为其自己的事务，不能构成无因管理。
　　(三)管理人须为避免他人利益受损失而为管理
　　管理人进行管理或服务是为了避免他人利益受损失，这是无因管理成立的主观要件。这里的受损失，既包括现有利益的减少，也包括可得利益的丧失．既然管理的目的是为避免他人利益受损失，就要求管理人的管理是为他人谋利益的．
　　管理人的管理是否系为他人谋利益，应当从动机和效果两个方面看，从动机上说，管理事务的动机是避免他人利益受损失，而不是为了使自己利益不受损失；从效果上说，因管理所取得的利益最终要归于本人，而不是归于管理人自己．动机是通过效果反映出来的，管理人若不将管理所得的利益最终归于本人，则谈不上为使他人免受损失．然而，对于无因管理成立的主观要件来说，并不能要求管理人须将所得利益已转归本人．因此，管理人有无为他人谋利益的动机，也应当由管理人负举证责任。
　　



北安市人民法院　王春胜