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论法学三形态——法哲学、法理学与法社会学/傅欣

时间:2024-05-22 22:59:15 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8031
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论法学三形态——法哲学、法理学与法社会学

傅欣


引言 法学的知识形态的有机联系,构成一定的法学体系。我国目前的法学体系是以法律体系为参照的,除法学基础理论(现在越来越多地被称为法理学)是关于法的一般理论以外,往往是以法律部门作为法律学科确立的根据,从部门法中引申出部门法学。例如,法被划分为宪法、行政法、民法、刑法、诉讼法等不同部门,与之相应就有宪法学、行政法学、民法学、刑法学、诉讼法学等部门法学。我国法学理论虽然也论及从认识论的角度将法学分为理论法学与应用法学,但理论法学与应用法学与上述部门法学的关系并论及。我认为,法学作为一种知识形态,首先应当确定其自身的层次,这就是法哲学、法理学与法社会学。各个部门法学,例如刑法学,又可以分为刑法哲学、规范刑法学和刑法社会学。因此,在一般意义上确立法哲学、法理学和法社会学,对于所谓部门法学的理论层次划分具有指导意义。
  
一 、 法哲学  
  法哲学是以法的价值为研究对象的,在某种意义上也可以称为价值法学。法不仅表现为一种规范,而且表现为一种价值,这种价值是规范存在的根据,是一种实质合理性。因此,它是法上之法,即法之为法的本原。法的这种价值,在历史上曾经以各种方式存在,例如自然法中的自然,理性法中理性等,这里的自然与理性包含了正义、自由、平等这样一些人之所追求的美好事物。尤其随着价值哲学的兴起,出现了博登海默所称的价值取向的法理学(value oriented jurisprudence)。例如,德国学者鲁道夫 施塔姆勒把法律观念分解为两个组成部门:法律概念和法律理念(the concept to law and the idea of law)。这里的法律理念乃是正义的实现。正义要求所有的法律努力都应当指向这样一个目标,即实现在当时当地的条件下所可能实现的有关社会生活的最完美的和谐。(1)价值法学通过揭示法的价值内容。为法的规范设置提供了根据,是对合法性的一种合理性拷问。正如黑格尔指出:在法中人必然会碰到他的理性,所以他也必然要考察法的合理性。这就是我们这门科学的事业,它与仅仅处理矛盾的实定法学殊属不同。(2)黑格尔在此所说的我们这门科学,指的就是法哲学。法哲学将法规范围于理性的法庭上进行审问,对法进行价值的审视。例如美国学者罗尔斯将正义规定为首要价值,并以正义作为衡量法的合理性的一般根据,指出:正义是社会制度的首要价值,正象真理是思想体系的首要价值一样,一种理论,无论它多么精致和简洁,只要它不真实,就必须加以拒绝或修正;同样,某些法律和制度,不管它们多么有效率和有条理,只要它们不正义,就必须加以改造或废除。(3)因此,法哲学所确定的价值标准,具有对实在法的批判性。在这种意义上说,法哲学是对法的一种反思性考察。这也正是法哲学对于价值研究与哲学,尤其是政治哲学对于价值研究有所不同的地方。哲学,这里主要是指价值哲学包括政治哲学,是以一般价值为研究对象的,确立价值的一般概念。而法哲学是在价值哲学的基础上,以法为出发点,对法所应当体现的价值内容的揭示。因此,法哲学就成为哲学与法学之间传递人文蕴涵的一种中介,一座桥梁。正是通过法哲学,使法学内涵一种人文精神,从而融入整个人文社会科学的知识体系。这也是法哲学研究的主要功用,一种没有法哲学思考的法学知识体系,必定是一种封闭的、自足的、因而是墨守规范而缺乏人文性的知识体系,体现不出法学的批判精神,难以与社会发展的脉搏相合拍。在这种意义上的法学家,就难以担当得起知识分子的使命,充其量只不过是一种法律工匠。  
  法哲学是对法的一种反思,因而它具有思辩性。法哲学的这种思辩性,在黑格尔那里表现得最为明显。黑格尔法哲学研究采用的是辩证法。黑格尔指出:概念的运用原则不仅消溶而且产生普遍的特殊化,我把这个原则叫做辩证法。(1)这里的消溶,是指法的外在性状的消解,这里的普遍物是指从法的存在形式中抽象出其内在特性。在黑格尔看来,这种内在特性就是自由意志的定在,法是作为理念的自由。(2)黑格尔法哲学研究所采用的辩证法,就是一种典型的思辩。这种思辩,是一种法思辩,我国学者谢晖指出:所谓法思辩一方面是指主体在对于法与法律现象观察的基础上,即在法与法律经验的基础上,对法与法律现象的本质性和终极性思考;另一方面是指主体探折法与法律之本质问题与终极问题的方法。(3)谢晖认为,法思辩是法哲学的本质精神,也是法哲学与其他法学知识形态的根本区别之所在,相对于法哲学的思辩性而言,法社会学是观察性的、法理学是描述性的、法史学是记载性的、实用法学是解释性的。对于这一观点,我大体上是赞同的。可以说,没有思辩,就没有法哲学,如果说,价值是法哲学的研究对象,那么,思辩就是法哲学的研究方法。  
  法哲学的这种通过思辩确立法的价值的特殊,表明法哲学是对法的形而上学的考察,具有本质主义的性质。随着实证主义思潮的兴起,以形而上学为特征的本质主义的性质。随着实证主义思潮的兴起,以形而上学为特征的本质主义受到严厉批评。(4)本质主义所具有的抽象性、普遍性受到排拒,实在性、个别性受到推崇。我认为,形而上学对于事物本质的追求,是人的一种永恒的冲动。形而上学谓之道,这种道是自然与社会之本。尽管历史上的玄学,尤其是宗教神学,将道归之于天命与神意,使形而上学蒙受耻辱,但这决不能成为否定形而上学的理由。只要我们承认事物本质的存在,在法现象中,对于法的终极性决定因素的存在,我们就不能否认对法的形而上学研究、对法的规律的揭示。法哲学作为最高层次的法学知识形态,标志着一个国家、一个民族对法的感悟与体认的最高水平。因此,没有法哲学的法学知识体系是不可想象的。我国当前法学理论面临的主要任务就是要将法学提升到法哲学的高度。  
二 、 法理学  
  法理学是以法的规范为研究对象的,在某种意义上也可以称为规范法学。长期以来,我国法学界没有正确地将法理学与法哲学加以区分,换言之,法哲学的内容与法理学的内容搀杂在同一理论体系之中,因而形成两败俱伤的局面。因此,有必要厘清法理学与法哲学的关系,为法理学的研究廓清地基。  
  法首先表现为一种规范,因此规范是法的最基本的存在形式。显然,事实与规范是有区别的,事实是一个“是”与“不是”的问题;规范则是一个“应当”与“不应当”的问题。德国学者位德布鲁赫以“所有人必然要死亡”与“你不应杀人”为例向我们说明了鲁赫以“所有人必然要死亡”与“你不应杀人”为例向我们说明了两种不同的法则:必然法则和应然法则。(5)规范就是这样一种应然法则,它包括道德、习惯与法律。因此,以法律规范为对象的学科就具有不同于以事实对象的学科的性质。瑞士学者皮亚杰在考察人文科学时,将法律科学与正题法则科学加以区分。正题法则科学是指探求“规律”的学科,这里所谓的“规律”是以日常语言或以多少是形式化的语言(逻辑等)来表达的。它的意义有时是指能以数学函数的形式来表达的相对常量关系,但也指一般事实或序数关系、结构分析等等。法律科学则是一种规范学科。这是因为法律是一个规范体系,而规范在原则上同正题法则科学所寻求的称为“规律”的、多少带有一般性的关系是有区别的。诚然,规范不是对存在着关系的简单确认,而是来自另外一个范畴,即“应该是”的范畴。因此,规范的特点在于规定一定数量的义务与权限,这些义务与权限即使在权力主体违反或不使用时仍然是有效的,而自然规律则建立在因果决定论或随机分配之上,它的真实价值完全在于它与事实的相符一致。(1)因此,以法规范为研究对象而形成的是规范法学或者实在法学,也就是一般意义上的法理学,它与法哲学的区分是极为明显的。如果说,法哲学以法的价值规律为研究对象,因而是有皮亚杰所说的正确法则科学的性质;那么,法理学就是典型的规范学科。  
  法理学揭示的是法理,即法原理,这种法理不同于法哲学所揭示的法哲理。法原理与法哲理,虽然只是一字之差,但内容迥然有别。法原理是指法规范的设置与适用的一般规则,尽管规范内容涉及的是“应当”与“不应当”,而法理学揭示的是规范内容的“是”与“不是”。例如,“杀人者处死刑”这一规范,其内容是告诫人们“禁止杀人”,这是一个“应当”与“不应当”的问题。法哲学陈述的是禁止杀人的理由,从而涉及人的生命价值这样一些价值内容。而法理学,这里指作为具体法理学的刑法学陈述的是什么是杀人,即具备什么要件即构成杀人这样一些规范内容,这是一个“是”与“不是”的问题。法规范中所含的这种价值内容,可以说是一种规范性价值,是一种形式理性。瑞士学者皮亚杰将价值区分为规范性价值,是一种形式理性。瑞士学者皮亚杰将价值区分为规范性价值与非规范性价值,指出价值由规范强制甚至确定的限度内,人们可以称之为“规范性价值”,而在自发或自由交换中,人们可以说是“非规范性价值”。对于规范性价值来说,人们又会问:价值和规范或结构是否混为一体?皮亚杰认为,规范一方面包含有它的结构(认识的),另一方面又包含有它的价值。(2)由此可见,规范性价值是规范所确认的价值。如果说,法哲学所揭示的是实质价值,这种价值是正义,这种价值是理性,就是形式理性。在这个意义上,法哲学与法理学的关系是极为密切的。黑格尔曾经指出:自然法或哲学上的法同实定法是有区别的,但如果曲解这种区别,以为两值得是相关对立、彼此矛盾的,那是一个莫大的误解。其实,自然法跟实定法的关系正同于《法学阶梯》跟《学说汇纂》的关系。(3)上述自然法与实定法的关系同样可以适用于解释法哲学与法理学的关系。  
  法理学可以分为一般法理学和部门法理学。一般法理学是法的一般理论。在一般法理学的视野中,法规范是作为一个整体存在的,因而揭示的是法规范的一般特征及其构造原理。通过一般法理学研究,为部门法理学提供理论指导。由于一般法理学面对的是抽象的法规范,而不是具体的法规范,因此这是像部门法理学那样揭示法规范的确切内容,而是说明法规范的一般构成,这是一种规范分析,在研究上往往采用实证方法,而就其理论表述而言,采用的是描述方法。关于法规范的知识通过一定的逻辑安排形成一个体系,然后加以描述。通过这种描述,揭示众多的法及法律现象,反映主体的法及法律观念。(4)部门法理学,例如刑法学、民法学、行政法学与诉讼法学,是以具体的法规范为研究对象的,其使命在于揭示这些法规范的内容,因而采用的是注释或曰解释的方法,因而也称为注释法学。注释法学在我国即使不说臭名昭著,至少也是名声不佳。究其原委,一方面是由于对注释法学的误解,另一方面也是由于注释法学尚未确立其学术规范与理论范式。其实,注释法学是法学知识中十分重要的内容,其社会功效也极为明显。通过对法的注释,使法规范的内容得以揭示,从而为法适用提供根据。正是在这个意义上,法理学体现出其重要价值,这就是其应用性。因此,注释法学也往往被称为应用法学。我认为,这种应用性不能成为其理论的浅露性的理由。部门法学应当在注释法学的基础上建构一种部门法理学,唯此才有出路。  
三 、 法社会学  
  法作为一种事实,是指规范性事实,以此为研究对象形成法社会学。瑞士学者皮亚杰指出:法社会学的目标与法律学不同,它根本不是研究规范有效性的条件,而是分析与某些规范的构成和作用有关的社会事实。因此,这一学科的专家们,引入了“规范性事实”这一丰富而普遍的概念。其目的正是为了表示这种对于主体来说是规范,而同时对于把这一主体的行为,以及这一主体承认的规范作为事实来研究的观察者来说是分析对象的东西。(1)法社会学的提出,打破了规范法学只满足于对法规范的注释演绎的法条主义的樊篱,建立了一门以事实观念为基础,以经验认识为内容的关于法的独立学科。法社会学大大拓展了法学的视界,不是将法局限于表现为规范的法,而是看到了行动中的法,这种所谓法,不仅包括国家权威机关正式确认的官方式,而且包括民间法、社会法、习惯法等以各种以非正式形式存在的非官方法。尤其是社会学研究方法的引入,在法与社会的关联中把握法现象,从而更为深入地揭示了法的生成过程与运作机制。法社会学在我国虽然起步晚,但其社会影响日益扩大。(2)尤其值得注意的是,行为法学研究在我国也有一定的影响。(3)我国学者认为,行为法学以法行为及其规律性为研究对象,被认为是法学与行为科学的交叉学科。(4)尽管行为法学与法社会学在研究对象与方法上均有所不同,但两者又有极大的相似性。与此同时,在我国进行的法文化的研究、法人类学的研究,由于它以法的生成事实为出发点,同样是一种以法事实为对象的研究。由于法事实的生成是一个历史的过程,因而法文化与法人类学的研究更注重的是法事实的历史进化机制的描述。因此,我国学者梁治平明确地把法的文化解释归之于法律史的领域。(6)在我看来,法社会学主要关注的是法在现实社会中的运动,具有当代性;而法文化与法人类学的研究更为关注的是法在社会历史中的演进,具有历史性。在这个意义上,毋宁把法文化与法人类学的研究视为是一种法社会学的历史研究。当然,这一论断本身是极为粗糙的,因为以法文化与法人类学相标榜,必定具有其研究上的特点,例如法文化研究是奠基于文化的概念之上的,更为注重对法的文化解释;而法人类学是以人类学为理论资源的,注重的是民族性、地方性和历史性。如果用法事实学将法社会学、行为法学、法文化与法人类学加以囊括,也许是更为恰当的。当然,在广义上,法社会学可以包括行为法学、法文化与法人类学以及其他对法事实研究的法学知识。因为上述研究侧重点虽然有所不同,但在关注法实际是怎样的这一点上是共通的。梁治平指出,法的概念可以分为应然与实然两种类型。法的研究亦可以作上述分类。从学科分类上看,法的概念可以是出自法学,也可以是出自社会学和人类学。通常,前者更多是对法的本质所作的哲学思考,后者却只是对于法律现象进行的经验描述。大体上可以说,“应然”的法的概念是法学的特殊贡献,“实然”的法的概念则主要是社会学和人类学的产物。实际上,真正以应然的法作为研究对象的只是法哲学。法理学与法社会学都是以实然的法作为研究对象的,只不过前者是法规范的实然,后者是法事实之实然。更确切地说,法社会学是现实法事实之实然,法文化与法人类学是历史法事实之实然。瑞士学者皮亚杰指出:如果说法学属于规范性质,那么就象在其他一切规范学科霍领域里一样,就有可能做事实的研究和对与所考察规范相关的个人或社会行为的因果分析,而这些研究就必然具有正题法则科学的特征。由此可见,法社会学的研究具有皮亚杰所说的正题法则科学的性质,是对法生成、存在与运作的机制与规律的探究。因此,法律规范虽然包含“应当是什么”的价值内容,是一种应然律。但它同样存在一个“是什么”的问题。法理学研究的是规范内容“是什么”,而法社会学研究的是规范在社会生活中“是什么”。在这个意义上,也可以把法学的命题称为“自然律”,表现了存在于行为类型与它们对生活所产生的效果之间的恒久联系。正如德国学者包尔生指出:法律无疑是表现着应当是什么,而且在现实的实践中是存在着例外情况,通常法律是表现着公民的实际行为的,我们的确不应在国家的法律中挑剔一条没有得到普遍遵守的法律条文。它是一个真实的法律,不是因为它被印在一些纸上,而是因为它是行为的统一性的一种表现,即使这种统一性不是绝对的。加之,虽然国家的法律在人的意志中有其根源,但归根结底是建立在事物的性质的基础上,是依据于行为类型与它们对生活的效果之间存在着因果关系的。你勿犯伪造罪、勿偷窃、勿纵火,或象法律上所载:无论谁犯伪造、偷窃、纵火罪,都要得到如此这般的惩罚,这些法律是根源于这类行为会损害社会的事实的。这种自然是法律的最终根据,法律是一种为一个团体的成员定下的行为规则,目的在于确保社会生活的条件。(1)因此,法社会学是法事实之实然的研究,具有事实学科的性质。  
  我国学者梁治平提出了法治进程中的知识转变的命题,这一转变是从律学向法学的转变。律学是指中国古代紧紧围绕并且仅限于法律条文而展开的智识活动。而法学是指从古罗马法中生长起来的,其特征是运用所谓“系统的和创制性”的方法的努力,包括使用归纳、演绎以及分类和系统的方法,以便把他们提出的命题置于有说服力的逻辑关系之中,使法学成为一个具有内在连贯性的统一体系。社会进步,法治发展,的确带来一个法学知识的转变问题。对此我深以为然。但这种转变并非以强调法的创造性的所谓法学取代以注释法条为特征的所谓律学。这里关系到法治建设到底需要一种什么样的知识的问题。在这个意义上,我更同意苏力的下述观点:法治作为一种社会的实践,而不仅仅是法学家或法律家的实践,其构成必定也同时需要这三种知识,思辩理性、实践理性和技艺。思辩理性、实践理性和技艺是古希腊亚里士多德提出的关于知识的分类,在传统上往往将法学归入实践理性。美国学者波斯纳认为,实践理性具有三种含义:一是指人们用以做出实际选择或伦理选择的一些方法;二是指大量依据研究或努力的特殊领域内的传统来获得结论的一种方法论;三是指使不轻信的人们对不能为逻辑或精密观察所证明的事物可以形成确信的一些方法。(2)波斯纳是在第三种含义上使用实践理性一词的,指法律推理的方法。我认为,在法治进程中,我们需要的是完整的法学知识,即法哲学(思辩理性)、法理学(实践理性)以及法社会学(难以归入思辩理性与实践理性)。上述三种法学知识在我国都有其存在的合理性,应当厘清三者的知识界限,确立各自的理论领域、研究方法与学术规范,并且使三种法学知识产生良性的互动关系。不可否认的是,在上述三种法学知识中,法理学即规范性的、注释性的、应用性的法学知识是基础。离开了这一基础,侈谈法哲学与法社会学都是危险的,无益于法学研究发展的。我这样说,只不过强调规范性法学知识的重要性,丝毫也没有贬低法哲学与法社会学之意。  


(1)参见[美]博登海默:《法理学:法律哲学与法律方法》,邓正来译,中国政法大学出版社1999年版,第173页。
(2)参见[德]黑格尔:《法哲学原理》,范扬译,商务印书馆1961年版,第15页。
(3)参见[美]罗尔斯:《正义论》,何怀宏等译,中国社会科学出版社1988年版,第1页。
(1) 参见[德]黑格尔:《法哲学原理》,范扬等译,商务印书馆1961年版,第38页。
(2) 同上,第36页。    
(3) 参见谢晖:《法思辩:法哲学的本质精神》,载郑永流主编:《法哲学与法社会学论从》,中国政法大学出版社1998年版,第70-71页
(4) 关于反本质主义对本质主义的批判,参见张志林、陈少明:《反本质主义与知识问题??维特根斯坦后期哲学的拓展研究》,广东人民出版社1995年版,第1页。
(5) 参见[德]拉德布鲁赫:《法学导论》,米健等译,中国大百科全书出版社1997年版,第1页。
(1) 值得注意的是德国著名学者宾丁提出规范论,将规范与法规加以区分,例如“杀人者处死刑”这是法规,而这一法规背后蕴涵的“禁止杀人”这一命题是规范。因此,犯罪不是法规之违反,而是规范之违反。宾丁认为,刑法学的出发点不应当是“刑罚法规”,而应当是作为其前提而存在的“规范”。刑法学的任务首先是应当研究存在于罚法分则各个条款之中的“规范”,明确把握其内容及意义。参见马克昌主编:《近代西方刑法学说史略》,中国检察的出版社1996年版,第208页。 
(2) 参见[瑞士]皮亚杰:[人文科学认识论],郑文彬译,中央编译出版社1999年版,第199页。 
(3) 参见[德]黑格尔:《法哲学原理》,范扬等译,商务印书馆1961年版,第5页。
(4) 参见谢晖:《法思辩:法哲学的本质精神》,载郑永流主编:《法哲学与法社会学论丛》,中国政法大学出版社1998年版,第74-75页。 
(1)参见[瑞士]皮亚杰:《人文科学认识》,郑文彬译,中央编译出版社1999年版,第7页。
(2) 关于法社会学在中国的发展研究情况,参见李盾:《面对中国的法律社会学》,载李盾编:《法律社会学》,中国政法大学出版社1998年版,代序,第12-14页。关于法社会学研究的前沿性成果。参见苏力:《法治及其本土资源》,中国政法大学出版社1996年版。
(3) 行为主义法学,即行为法学,借助一般行为科学的理论和方法研究法律现象,特别是法行为,是西方最晚近的法学流派之一。参与吕世伦主编:《当代西方理论法学研究》,中国人民大学出版社1997年版,第301页,美国行为法学的代表人物是布莱克,布莱克认为法律理论不谈论个人本身,也不谈及无法以事实检验的社会生活,这它解释的是法律的运作行为。参见[美]布莱克:《法律的动作行为》,康越、苏力译,中国政法大学出版社1994年版。 
(4) 参见谢邦宇等:《行为法学》,法律出版社1993年版,第35页。

(1)参见[德]包尔生:《伦理学体系》,何怀宏等译,中国社会科学出版社1998年半,第18-19页。 
(2)参见[美]波斯纳:《法理学问题》,苏力译,中国政法大学出版1994年版,第91-92页。



菏泽市住房公积金管理暂行办法

山东省菏泽市人民政府


菏泽市住房公积金管理暂行办法

政府令[2005] 第2号





  《菏泽市住房公积金管理暂行办法》已经市政府第十七次常务会议研究通过,现发布施行。


  市长:
  二○○五年四月五日


  菏泽市住房公积金管理暂行办法
  第一章 总  则第一条 为了在全市全面推行住房公积金制度,切实加强住房公积金管理,维护住房公积金所有人的合法权益,促进城镇住房建设,提高城镇居民的居住水平,根据《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)(以下简称《条例》)和有关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于我市行政区域内住房公积金的缴存、提取、使用、管理和监督。
  本办法所称住房公积金,是指在职职工个人及其所在单位按照职工工资总额一定比例逐月缴存,具有保障性、互助性和义务性的一种长期住房储金。职工个人缴存及职工所在单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。
  第三条 我市行政区域内的国家机关、事业单位、国有企业、城镇集体、私营及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位、社会团体、中央、省驻菏单位(以下统称单位)及其在职职工,应当缴存住房公积金。离退休人员、单位临时工及外资企业外方职工不缴存住房公积金。
  第四条 职工有要求所在单位为其设立住房公积金账户和按期缴存住房公积金的权利,有查询、按规定提取住房公积金和监督住房公积金管理的权利。履行住房公积金缴存义务的职工有申请住房公积金贷款用于购买、建造、翻建、大修自住住房的权利。
  第五条 住房公积金的管理实行公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。
  第二章 管理组织
  第六条 菏泽市住房公积金管理委员会(以下简称市公积金管理委员会),是我市住房公积金管理的决策机构,依据《条例》履行公积金管理职责。
  菏泽市住房公积金管理中心是直属市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位,负责本行政区域内住房公积金的归集、使用和运作。各县区管理部是市公积金中心的分支机构,不具有法人资格。菏泽市住房公积金管理中心及各县区管理部以下统称市公积金中心。
  第七条 市公积金中心履行以下职责:(一)编制、执行住房公积金的归集、使用计划;(二)核定住房公积金的缴存基数,负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况;(三)负责住房公积金的核算;(四)审批住房公积金的提取、使用;(五)负责住房公积金的保值和归还;(六)监督受委托银行住房公积金存贷款等业务;(七)编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告;(八)承办市人民政府和市公积金管理委员会决定的其他事项;(九)受委托管理其他住房资金。
  第八条 住房公积金的金融业务由市公积金中心统一委托银行承办,并签订委托合同,受委托银行应及时办理委托合同约定的有关业务。
  第九条 单位应当指定专门机构或专门人员负责本单位住房公积金的登记、缴存、调整、转移、提取、封存、记账等工作,并协助职工办理购买、建造、翻建、大修自住住房的贷款和还款。
  第三章 缴  存
  第十条 职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%。住房公积金缴存比例和缴存额上下限的确定和调整,由市公积金管理委员会根据我市社会经济发展状况拟定,按有关规定经批准后公布实施。
  第十一条 职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。
  单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。
  职工工资总额按国家统计局发布的《关于工资总额组成的规定》的内容计算。
  第十二条 单位为职工缴存的住房公积金,按下列规定列支:(一)机关、全额事业单位按照隶属关系和财政体制,由各级财政在预算中列支,并直接划入市公积金中心核拨到个人;(二)其他事业单位由财政部门核定收支后,在预算或者费用中列支;(三)企业在成本中列支。
  第十三条 市公积金中心在受委托银行设立住房公积金专户。单位应当到市公积金中心办理住房公积金缴存登记,填写报送“公积金汇缴清册”、“公积金汇缴清册总表”,经审核后,据以设立单位及本单位职工个人住房公积金账户。每个职工只能设立一个住房公积金账户。
  第十四条 市公积金中心印制的“住房公积金证”是本市行政区域内职工缴存、转移、支取住房公积金的有效凭证。
  第十五条 职工个人缴存的住房公积金由职工个人承担,每月由所在单位在发放工资时代扣代缴。
  单位为职工缴存和代扣的住房公积金,应在发放工资之日起五日内,一次性缴存到市公积金中心账户,不得逾期缴存或漏缴、少缴。
  如有变更,单位应当及时填写“公积金汇缴变更清册”报市公积金中心办理变更手续。
  第十六条 新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金;单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金;在本市范围内调动工作的,接收单位应自接收职工起30日内为职工办理个人住房公积金转移及缴存手续。
  第十七条 新设立的单位应当自设立之日起30日内到市公积金中心办理住房公积金缴存登记手续、单位及职工个人住房公积金账户设立手续,并从成立当月开始,为职工缴存住房公积金。
  第十八条 市公积金中心建立住房公积金集中封存账户。职工在离休、退休之前与单位终止劳动关系且不符合支取条件的,单位应当在终止劳动关系之日起30日内,到市公积金中心将职工的住房公积金储存余额转入集中封存账户,办理封存手续;职工与新单位建立劳动关系的,新单位应当在建立劳动关系之日起30日内,到市公积金中心办理职工个人住房公积金集中封存账户的启封、转移手续,继续缴存住房公积金。
  第十九条 公积金缴存单位合并、分立、破产、解散或撤销的,应当自发生上述情况之日起30日内,由原单位或者清算组织到市公积金中心办理住房公积金的变更或注销缴存登记,市公积金中心应及时办理职工住房公积金转移、封存。单位名称、主管部门发生变化的,单位应当及时到市公积金中心办理变更手续。
  第二十条 企业依法宣告破产的,将所欠本单位职工的住房公积金列入所欠职工工资和劳动保险费用,按国家有关规定予以偿还。
  第二十一条 单位和职工欠缴住房公积金的,应当办理住房公积金补缴手续。对缴存住房公积金确有困难的单位,经本单位职工(代表)大会或者工会讨论通过,并经市公积金中心核准,报市公积金管理委员会批准后,可以降低缴存比例或者缓缴,待单位经济效益好转后,再提高缴存比例或者补缴。
  第二十二条 住房公积金存贷款利率按照中国人民银行的规定执行。
  第二十三条 住房公积金本息免征个人所得税。
  第二十四条 住房公积金的结算年度、住房公积金缴存比例及缴存基数的调整年度、单位申请提高或者降低住房公积金缴存比例的年度,为当年的七月一日至下一年的六月三十日。
  第四章 提取和使用
  第二十五条 职工有下列情形之一的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额:(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的;(二)离休、退休的;(三)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;(四)职工在职期间死亡或者被宣告死亡的;(五)户口迁出本市或者出境定居的;(六)偿还购买自住住房贷款本息的;(七)自住住房(不含经营营利因素)房租支出超出家庭工资收入20%以上部分的租金;(八)解除劳动合同后成为自由职业者,其所缴存住房公积金已被封存管理,达到法定退休年龄的。
  依照前款第(二)、(三)、(四)、(五)项规定,提取职工住房公积金的,应当由职工所在单位同时办理职工住房公积金账户注销手续。
  依照前款第(一)、(六)、(七)项规定,提取职工住房公积金的,应当在职工个人住房公积金账户中保留一定的公积金余额。
  依照前款第(八)项规定提取住房公积金的,市公积金中心应当办理职工住房公积金账户注销手续。
  职工死亡或被宣告死亡的,职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额;无继承人也无受遗赠人的,职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。
  第二十六条 职工按照第二十五条的规定提取住房公积金的应当提供下列证明(原件及复印件):(一)职工购买、建造、翻建或大修自住住房,不使用住房公积金贷款及没有用本人公积金为他人提供担保的,可以提取住房公积金。
  购买自住住房的,提供符合法律规定的购房合同或协议、前期付款有效凭证、契税完税证明;建造自住住房的,提供规划、国土资源管理部门批准的文件;翻建、大修自住住房的,提供规划管理部门批准的文件。
  提取公积金的时间为:购买开发商开发的商品房,在购房合同签订的最后付款日内提取;购买私房的自交纳契税之日起30日内提取;建造、翻建、大修住房的,自规划管理部门批准之日起6个月内提取。如放弃购买、建造、翻建或者大修住房计划的,必须自提取住房公积金之日起6个月内,将新提取的住房公积金存入本人住房公积金账户。(二)职工离休、退休的,提供合法有效的离休、退休证明;(三)职工完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的,提供合法有效的解除劳动关系证明和县区级以上医院证明;(四)职工在职期间死亡或者被宣告死亡的,其合法继承人或者受遗赠人提供该职工合法死亡证明、继承关系证明和受遗赠关系证明;(五)户口迁出本市或者出境定居的,提供公安机关出具的户口迁移证或者出境登记卡;(六)偿还购买自住住房贷款本息的,提供购房合同、贷款合同、担保或抵押合同及购房合法有效付款证明;(七)自住住房房租支出超出家庭工资收入20%以上部分,需提取本人住房公积金余额支付房租的,提供家庭工资收入证明和有效租房合同及其他证明材料;(八)到法定退休年龄提取本人封存账户内公积金余额的,提供公安机关出具的年龄证明或本人身份证。
  第二十七条 职工提取住房公积金账户内存储余额的,应向单位提出申请,所在单位应当予以核实,并出具提取证明。
  职工应当持提取证明向市公积金中心申请提取住房公积金。市公积金中心应当自受理申请之日起3日内做出准予提取或者不准提取的决定,并通知申请人;准予提取的,由受委托银行办理支付手续。
  第二十八条 正常缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向市公积金中心申请住房公积金贷款;申请人申请住房公积金贷款应当提供担保。
  市公积金中心应当自受理申请之日起15日内做出准予贷款或者不准贷款的决定,并通知申请人;准予贷款的,由受委托银行办理贷款手续。
  住房公积金贷款的风险由市公积金中心承担。
  第二十九条 市公积金中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下,经市公积金管理委员会批准,可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金的增值收益由市公积金中心在受委托银行专户储存,用于建立住房公积金贷款风险准备金、市公积金中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。
  市公积金中心不得向任何单位和个人提供担保。
  第三十条 市公积金中心的管理费用,由市人民政府财政部门按照略高于国家规定的事业单位费用标准核拨。
  第三十一条 个人住房公积金贷款管理办法另行制定。
  第五章 监督管理
  第三十二条 市公积金中心在市人民政府和市公积金管理委员会领导下开展工作,并确保资金安全、专款专用。
  第三十三条 市公积金中心应当接受财政部门的审核监督;应当依法接受审计部门的审计监督;应当每年定期向社会公布住房公积金的归集和使用情况,接受社会监督。
  第三十四条 市公积金中心应当对单位缴存和职工使用住房公积金的情况进行监督核查,并督促单位按时履行下列义务:(一)住房公积金的缴存登记或者变更、注销缴存登记;(二)住房公积金账户的设立、转移或者封存;(三)住房公积金的足额缴存。
  第三十五条 市公积金中心应当对受委托银行住房公积金业务进行监督检查;受委托银行应当积极配合,并按约定向市公积金中心提供有关业务资料。
  第三十六条 职工、单位有权查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况;对住房公积金账户内的存储余额有异议的,可以向市公积金中心申请复核,市公积金中心应当自收到申请之日起5日内给予书面答复。
  第三十七条 单位为职工缴存住房公积金,应当建立明细账,并将职工住房公积金的缴存、提取和使用情况定期向职工(代表)大会报告或者张贴公布。
  职工发现所在单位未按规定缴存住房公积金、建立明细账、及时办理住房公积金个人账户设立、转移、封存和启封的,以及将住房公积金挪作它用的,有权向市公积金中心或者监察部门举报。
  第六章 法律责任
  第三十八条 单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的,由市公积金中心依据《条例》第三十七条规定责令限期办理;逾期不办理的,处1万元以上5万元以下的罚款。
  第三十九条 未经市公积金中心批准,单位不缴存住房公积金、逾期不缴或者少缴住房公积金的,由市公积金中心依据《条例》第三十八条规定责令限期缴存;逾期仍不足额缴存或拒不缴存的,可以申请人民法院强制执行。
  第四十条 市公积金中心发生《条例》第四十条所规定行为之一的,由上级行政主管部门责令限期改正;对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
  第四十一条 挪用或者批准挪用住房公积金的,依据《条例》第四十一条规定给予降级或者撤职的行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十二条 出具虚假证明骗取住房公积金的,由市公积金中心责令单位追回骗取的住房公积金本息。
  第四十三条 冒领他人住房公积金的,由市公积金中心协同有关部门追回冒领的住房公积金本息;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十四条 妨碍市公积金中心工作人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定,申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议、不提起诉讼、又不履行处罚决定的,做出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
  第四十六条 受委托银行违反委托合同,依照委托合同的约定,追究其违约责任。
  因受委托银行的过错造成单位或者职工经济损失的,受委托银行应当依法承担民事责任。
  第四十七条 市公积金中心或受委托银行的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级行政主管部门按有关规定予以严肃处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第七章 附  则
  第四十八条 本办法所规定期限的最后之日是法定节假日的,以法定节假日的次日为期限最后一日。
  第四十九条 本办法自发布之日起施行。



关于印发《上海市廉租住房实物配租实施细则(试行)》的通知

上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市廉租住房实物配租实施细则(试行)》的通知

沪房管规范保[2012]20号


各区县住房保障房屋管理局、市住房保障事务中心:
现将《上海市廉租住房实物配租实施细则(试行)》印发给你们,请认真按照执行。


上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年六月二十日



上海市廉租住房实物配租实施细则(试行)

第一章 总则

第一条(目的依据)
为规范本市廉租住房实物配租相关工作,满足本市城镇低收入住房困难家庭的基本住房需要,根据《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)、《上海市廉租住房实物配租申请条件和配租标准》(沪府办发〔2012〕9号)等有关规定,制订本实施细则。
第二条(适用范围)
本实施细则适用于本市行政区域内廉租住房实物配租的房源筹措、分配供应和租后管理等工作。

第二章 房源筹措与管理
第三条(房源筹措)
廉租住房实物配租房源(以下简称“廉租住房”)采取市和区(县)联合,以区(县)为主的方式筹措。市和区(县)政府指定机构或者住房保障机构根据住房保障规划、年度住房保障工作计划,通过以下途径筹措廉租住房:
(一)新建、配建、改建获得的住房;
(二)收购或者转化获得的住房;
(三)政府调配的住房;
(四)长期租赁社会机构和个人提供的住房;
(五)接受捐赠等其他途径获得的住房。
按照“谁投资、谁拥有产权”的原则,市政府指定机构建设筹措的廉租住房,由市住房保障房屋管理部门按计划分配给各区(县)使用。
第四条(房源种类)
本市中心城区域和郊区(县)主城区域内建设筹措成本高、资源紧缺的廉租住房,只能作为租赁使用,不可作为转化出售。
经市和区(县)政府批准可转化为共有产权保障住房(即经济适用住房,下同)出售的廉租住房(以下简称“可转化的廉租住房”),允许廉租住房实物配租家庭在租赁居住满一定年限后,符合规定条件的,按照共有产权保障住房申请供应相关政策,申请购买。
区(县)住房保障机构应当根据本区(县)的住房保障规划、年度工作计划,及时将一定时期内各类廉租住房筹措和供应安排等相关信息向社会公布。
第五条(住房使用)
廉租住房的使用不改变住房的产权归属。不属于区(县)政府指定机构或者住房保障机构所有的廉租住房,可以按照相关规定在办理接收手续后使用。
廉租住房使用前应当按照规定办理房地产登记的专项注记手续。未按规定批准,经注记的廉租住房不得挪作他用。
廉租住房使用前应当按照规定标准装修、检测和验收,装修后的廉租住房应当具备基本的使用功能。廉租住房维修维护、设备安装、室内装修等相关费用纳入廉租住房筹措成本。
区(县)政府指定机构或者住房保障机构通过长期租赁等途径获得的廉租住房,可以根据实际情况,参照本条第二款、第三款相关规定执行。

第三章 轮候配租
第六条(申请条件的认定)
廉租住房实物配租家庭的有关申请条件按照下列规定认定,其中住房优先供应家庭的全体成员还应当具有本市城镇常住户口:
(一)老年夫妇,是指本市无子女且双方年龄均在60周岁以上的夫妇(含本市无子女的60周岁以上的单身人士)。
(二)残疾人员,是指按照《中华人民共和国国家标准(残疾人残疾分类和分级)》(GB/T26341-2010)规定的残疾评定标准,持有本市残疾人联合会颁发的1~3级残疾人证明的人员;以及经人民解放军有关管理部门认定,或者经本市民政部门认可,持有1~4级残疾军人证明的人员。
(三)重大疾病患者,是指患有尿毒症透析、精神病、恶性肿瘤、再生障碍性贫血、重型肝炎、心脏瓣膜置换手术、冠状动脉旁路手术、颅内肿瘤手术疾病或者重大器官移植手术、主动脉手术疾病,并持有本市三等甲级医院病例证明的人员。
(四)完全丧失或者大部分丧失劳动能力人员,是指经相关管理部门认定的丧失相应劳动能力等级,并持有本市劳动部门出具《丧失劳动能力程度鉴定证明书》的人员。
(五)烈属、因公牺牲人员家属,是指经省级及以上相关管理部门认定,并持有相应证书或证明的人员。
(六)曾获得省(部)级及以上劳动模范称号人员,是指经省(部)级及以上相关管理部门评定,并持有相应证书或证明的人员。
(七)曾获得全国“三八红旗手”或者两次获得省(部)级“三八红旗手”称号人员,是指经省(部)级及以上相关管理部门评定,并持有相应证书或证明的人员。
(八)1966年底以前归国华侨,是指经相关管理部门认定,并持有本市归国华侨联合会颁发证明的人员。
(九)人数在2人以上(含2人)且人均住房居住面积在5平方米以下(含5平方米)的家庭,是指共同申请人在2人以上(含2人)且人均住房居住面积在5平方米以下(含5平方米)的家庭。
第七条(反馈配租方式的选择意见)
符合实物配租申请条件的单身申请人或者共同申请人(以下简称“申请户”),通过审核登录后,应当在收到《配租方式征询单》后的15日内,向区(县)住房保障机构反馈选择配租方式的书面意见,申请户可以在下述范围内选择其中一项:
(一)选择放弃实物配租、享受租金配租的,应当按照租金配租的有关规定办理配租手续,并在签订的租赁补贴协议期限内不得申请实物配租;
(二)选择实物配租轮候期间租金配租的,在轮候期间可以先按照租金配租有关规定办理配租手续,但在配租廉租住房后,应当按照有关规定退出租金配租;
(三)选择直接轮候实物配租的,在选择3个月后,可以重新选择租金配租或者实物配租轮候期间租金配租。
申请户未按照以上规定反馈选择意见的,视为自愿放弃廉租住房保障资格,其取得的登录证明自动作废。申请户自登录证明作废之日起1年内,不得再次申请廉租住房。
第八条(产生轮候次序)
区(县)住房保障机构应当对规定时限内经登录公告的申请户,分批次组织产生轮候次序的活动。根据申请户条件及其配租方式选择等情况,采取类别分组及公开摇号等方式确定申请户的轮候次序,每个申请户取得一个轮候序号。产生轮侯次序的具体办法另行制订。
区(县)住房保障机构应当在每批次产生轮候次序的活动现场,公布产生轮候次序的具体办法。
产生轮候次序活动可以邀请社会公信力代表、新闻媒体等进行监督,并由公证机关进行公证。
区(县)住房保障机构应当将申请户轮候排序的结果在区(县)住房保障房屋管理部门网站和各街道(乡镇)社区事务受理服务中心公告。
第九条(公布当期供应的房源)
区(县)住房保障机构应当根据房源供应和申请户轮候排序等情况,定期组织选房活动;对排序在先的申请户,应当先组织选房。
区(县)住房保障机构应当在每期选房活动前,将可供选择的廉租住房相关信息,包括房源种类、地址、居住面积、租金标准等内容,以书面方式告知申请户,并在区(县)住房保障房屋管理部门网站和各街道(乡镇)社区事务受理服务中心进行公告。
区(县)住房保障机构应当在选房前组织申请户至供应房源所在地现场看房,具体组织方式由各区(县)根据实际情况安排。
第十条(选房意愿表达)
区(县)住房保障机构应当在看房后、选房前书面征询申请户是否参加当期选房活动。申请户应当在规定时间内,向区(县)住房保障机构书面确认是否参加当期选房活动。
申请户确认不参加或者未在规定时限内确认参加当期选房活动的,其取得的轮候序号作废,但可以按照本实施细则第八条第一款的有关规定,参加下一批次申请户产生轮候次序的活动,再次取得轮候序号。在下一期房源供应时,申请户仍确认不参加或者未在规定时限内确认参加当期选房活动的,其再次取得的轮候序号和已取得的登录证明自动作废。申请户自登录证明作废之日起1年内,不得再次申请廉租住房。
第十一条(组织选房)
区(县)住房保障机构应当组织确认参加选房的申请户进行选房,并在选房前向申请户发放书面选房通知。同时,应当组织平衡好每期选房活动的房源供应。
选房活动公开进行,申请户持身份证明、轮候排序证明和选房书面通知,按照轮候序号次序依次选房。区(县)住房保障机构可以邀请社会公信力代表、新闻媒体等监督选房活动,并由公证机构对选房活动进行公证。
申请户选中住房后应当按照规定与区(县)住房保障机构签订《实物配租选房确认书》。
区(县)住房保障机构应当将选房结果在区(县)住房保障房屋管理部门网站和各街道(乡镇)社区事务受理服务中心公告。
第十二条(选房规定)
区(县)住房保障机构应当根据有关规定,制订选房的具体办法,并在选房现场公布。申请户应当按照规定的选房办法实施选房。
根据供应房源的具体情况,配租面积较小的申请户可以自愿组合,选择共同租赁一套两居室及以上的住房。
根据选房面积标准的规定,每一申请户最多只能选择租赁一套廉租住房。
第十三条(签订合同)
申请户选定住房后,应当与区(县)政府指定机构或者住房保障机构等相关单位(即“出租人”)签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同(示范文本)》(以下简称“租赁合同”),租赁合同的期限不得超过3年。
第十四条(未正常选房的处理)
申请户确认参加选房,但有下列情形之一的,由区(县)住房保障机构注销其登录证明,其取得的轮候序号作废,并自注销登录证明之日起2年内,不得再次申请廉租住房:
(一)未按照规定选定住房的;
(二)选房后未按照规定签订《实物配租选房确认书》的;
(三)选房后未按照规定签订租赁合同的;
(四)因自身原因,签订的租赁合同被解除的。
申请户确认参加选房,但因当期供应房源的房型套数有限等未能选定廉租住房的,其轮候序号不变,排列在下一批次房源供应所有申请户的轮候序号之前。
第十五条(租金标准确定)
通过新建、配建、改建、收购、转化、调配和受赠等途径筹措的廉租住房租金标准,参照住房所在地市场租金的80%确定,住房所在地的市场租金,由实施实物配租的住房保障机构委托房地产估价机构评估产生。通过长期租赁等途径筹措的廉租住房租金标准,可以按照租赁双方约定的方式产生。
具有二级及以上资质、业绩和信誉良好的房地产估价机构,可以提出申请,经市住房保障房屋管理部门会同市价格主管部门组织评议、审定后公布名单;实施实物配租的住房保障机构应当从名单中选择房地产估价机构开展有关评估工作。市住房保障房屋管理部门应当定期对名单中的房地产估价机构进行检查,并按规定对违规操作的房地产估价机构进行处理。
实施实物配租的住房保障机构应当根据可供应的廉租住房、住房所在地的市场租金等情况,制订廉租住房租赁价格方案,报同级价格主管部门和住房保障房屋管理部门核准后执行;并应当在申请户选房前公布供应房源的租赁价格(一房一价),实行明码标价。
第十六条(租金支付)
申请户选择的廉租住房面积未超过配租面积1.5倍的,根据本市廉租住房租金配租对象的分类规定,享受基本租金补贴标准的申请户,每月承担的自付租金的计算公式为:人均月可支配收入×申请户人数×5%;享受基本租金补贴标准70%的申请户,每月承担的自付租金的计算公式为:人均月可支配收入×申请户人数×6%。
申请户选择的廉租住房面积超过配租面积1.5倍的,根据本市廉租住房租金配租对象的分类规定,享受基本租金补贴标准的申请户,每月承担的自付租金的计算公式为:(人均月可支配收入×申请户人数×5%)+(超面积部分廉租住房租金标准×30%);享受基本租金补贴标准70%的申请户,每月承担的自付租金的计算公式为:(人均月可支配收入×申请户人数×6%)+(超面积部分廉租住房租金标准×30%)。
申请户支付租金的期限、方式等具体要求,应当在租赁合同中予以明确。
第十七条(租金补贴及发放)
申请户选中住房后,原享受租金配租的,从办理入住手续日期的次月起,停止实施租金配租。
廉租住房(含长期租赁等途径筹措的廉租住房)租金标准与申请户自付租金以外的差额部分,由区(县)住房保障机构予以补贴。
实物配租租金补贴原则上按季度发放,并按照约定支付给廉租住房产权人。实物配租租金补贴的起始时间按租赁合同约定的时间计算,起始时间在当月15日及以前的,当月按一个月标准发放;在16日及以后的,当月按半个月标准发放。实物配租租金补贴起始时间的月份不在当季度首月的,第一次按该季度实际应发的月份发放,后续按每季度首月发放。
第十八条(未配租申请户的复核)
区(县)住房保障机构应当按照本市廉租住房复核相关规定,对取得登录证明满3年、具有选房资格但因房源供应等原因未选定廉租住房申请户的基本状况进行复核,申请户应当予以配合。
经复核,申请户不符合廉租住房申请条件的,区(县)住房保障机构应当注销其登录证明,并书面通知申请户;申请户符合廉租住房申请条件但不符合实物配租申请条件的,注销其轮候序号,并书面通知申请户,按照有关规定办理租金配租手续;申请户仍符合实物配租申请条件的,可以保留其轮候序号,继续实施实物配租。

第四章 入住管理和服务
第十九条(管理服务主体及其职责)
廉租住房的产权人有权维护廉租住房安全、完好地使用,收取廉租住房租金,获取廉租住房分配、使用、管理等相关信息,并承担廉租住房的装修费、物业服务费、住房内提供设施的维修维护费以及共用部分维修、更新和改造等费用。廉租住房的产权人可以自行实施经租管理,也可以将有关经租管理事项委托给专业的经租管理单位实施,并按照约定支付相应报酬。
实施实物配租的住房保障机构负责申请户的资格审核、住房供应分配、租金补贴发放、违规行为的行政处分等管理事项,有关管理要求,可以结合经租管理或者物业服务等工作实施。
经租管理单位受有关单位委托负责廉租住房入住和租后管理等具体事项,与委托人签订《廉租住房委托经租管理协议书》(以下简称“协议书”),明确双方的权利义务,并可以就其受委托的工作获取相应的报酬。
廉租住房所在小区的物业服务单位,按照本市物业管理的相关规定和物业服务合同的约定提供相应的服务,并获取与服务内容相适应的报酬。物业服务单位可以接受有关单位的委托,开展对申请户入住行为、住房使用行为等专项管理工作,向委托人报告相关情况,并可以就其专项管理工作获取相应报酬。
第二十条(入住手续)
经租管理单位按照委托事项,应当及时为申请户办理入住、建立实物配租租金补贴帐户等手续,并可以接受廉租住房产权人的委托,代办租赁合同登记备案以及廉租住房注记等手续,申请户应当予以配合。
第二十一条(经租管理事项)
经租管理单位按照协议书确定的职责范围,对受委托管理的廉租住房实施管理,经租管理单位应当认真履行管理职责,建立、完善房源巡视、入户巡查、申请户入住档案以及管理的各项制度,提高服务能力和水平,受理并处理申请户的投诉和举报,接受委托方的监督检查和考核。
经租管理单位可以根据委托代收申请户的自付租金,代付物业服务费、住房内提供设施的维修维护费等费用,并受托代办共用部分维修费用结算等业务。
经租管理单位应当按户建立申请户的租赁台账及财务台账,将财务季报表及租赁收支分析报告定期报送实施实物配租的住房保障机构,并接受有关管理部门的监督检查。
第二十二条(有关费用的结算)
申请户将原有住房交区(县)政府指定机构代理经租的,代理经租机构可以按照约定,从原住房租金中扣除申请户应当承担的自付租金、原住房的经租管理费和物业服务费等相关费用,余额部分由代理经租机构按照约定支付给申请户。
廉租住房供应及租后管理过程中发生的申请户资格审核管理、价格评估、经租管理、物业管理等有关费用,可以从廉租住房租金或者区(县)年度住房保障预算经费中支付。具体办法另行制订。
第二十三条(原有住房限制)
廉租住房租赁期内,未经区(县)住房保障机构书面同意,申请户不得擅自将原有住房转让或者抵押,并应当配合区(县)住房保障机构对原有住房进行房地产登记的专项注记和有关管理。上述内容应当在租赁合同中予以明确。

第五章 租后管理
第二十四条(配合工作)
廉租住房租赁期内,申请户应当按照本实施细则的规定和租赁合同的约定使用承租的住房,及时足额缴纳自付租金,按照规定申报复核,并配合区(县)住房保障机构、经租管理和物业服务等单位开展的监督检查等相关工作。
第二十五条(保障方式变更)
廉租住房租赁期内,申请户符合相关条件的,可以按照有关规定提出购买或者租赁其他保障性住房的申请。申请户购买或者租赁其他保障性住房的,应当按照规定退出承租的廉租住房。
第二十六条(违规行为处置)
廉租住房租赁期内,申请户有下列情形之一的,视为违规行为:
(一)无正当理由自签订租赁合同之日起3个月内不办理廉租住房入住手续的;
(二)未按照约定及时足额缴纳自付租金累计超过6个月的;
(三)无正当理由连续6个月以上未在廉租住房居住的;
(四)擅自将承租的廉租住房转借、转租的;
(五)擅自改变廉租住房用途的;
(六)擅自搭建违法建筑(构筑)物的;
(七)在廉租住房内从事违法、犯罪活动的;
(八)擅自将原住房转让或者抵押的;
(九)未按规定申报有关信息的;
(十)拒不配合住房保障机构按规定开展工作的;
(十一)法律、法规等规定的其他情形。
对发生违规行为的申请户,依据本实施细则的规定和租赁合同的约定,廉租住房产权人及出租人有权追究其相应的责任;区(县)住房保障机构应当根据申请户违规行为的不同情况,采取以下处理措施:
(一)当面或者书面训诫,限期改正;
(二)支持廉租住房产权人及出租人按照约定收取违约金;
(三)支持廉租住房产权人及出租人通报其所在单位,从其工资等收入中直接划扣拖欠支付的自付租金;
(四)取消其部分或者全部租金补贴,并由其承担与廉租住房租金标准的差额部分;
(五)在适当范围内通报其违规行为;
(六)允许廉租住房产权人及出租人按照市场租金标准向其收取自付租金;
(七)取消其实物配租资格,要求廉租住房产权人及出租人解除租赁关系,收回住房;
(八)取消其5年内申请各类保障性住房的资格;
(九)记录其不良信用信息,并按照规定纳入上海市社会信用联合征信系统,供有关社会主体依法查询使用;
(十)支持廉租住房产权人及出租人通过司法途径,对拒不退出的申请户,强制收回住房,并追究其相关法律责任,涉嫌犯罪的,移送司法机关处理;
(十一)法律、法规等规定的其他处理措施。
第二十七条(复核及退出规定)
租赁合同期满前第4个月内,申请户应当按照规定申报复核,经复核审查,申请户符合实物配租申请条件的,与区(县)住房保障机构重新签订租赁合同,重新签订的租赁合同期限不得超过3年;申请户未在规定期限内申报复核,或者经复核审查不再符合实物配租申请条件的,应当按照规定退出承租的住房。
申请户确有正当理由暂时不能腾退廉租住房的,经申请户提出申请、区(县)住房保障机构审核同意后,可以给予不超过12个月的过渡期。过渡期在6个月以内的,按照原租赁合同的约定收缴自付租金; 超过6个月的,超过月份按照届时廉租住房租金标准的50%收缴自付租金。区(县)住房保障机构应当按照上述规定与申请户签订过渡期协议,并严格执行。申请户超过限定过渡期,仍不腾退廉租住房的,按违规行为处理。
第二十八条(主动退出)
申请户因自身原因,不愿继续租赁廉租住房的,应当向区(县)住房保障机构提出书面申请,与经租管理单位结清相关费用,填写《廉租住房退房单》,按时腾退廉租住房。申请户自提出书面申请之日起2年内,不得再次申请廉租住房。
区(县)住房保障机构应当按照有关规定,解除对申请户原有住房房地产登记的专项注记和有关管理等。
第二十九条(退出手续)
区(县)住房保障机构解除租赁合同的,应当及时通知经租管理单位,由经租管理单位负责办理住房退还手续。
申请户腾退廉租住房,应当结清水、电、煤(燃)气、通讯、有线电视等其它应当承担的相关费用。
申请户腾退廉租住房,符合租金补贴条件的,可以按照规定申请租金补贴。

第六章 购买承租住房的规定
第三十条(申请与审核)
租赁可转化的廉租住房的申请户,具有支付能力并符合共有产权保障住房准入标准的,在租赁合同期满前的第4个月内,可以按照租赁合同的约定,书面申请购买承租的住房。
申请户在规定时限内提出购买承租住房申请的,申请审核、公示等具体办理程序参照本市共有产权保障住房相关规定实施;申请户未在规定时限内提出购买承租住房申请的,住房保障机构不予受理。
第三十一条(审核结果)
经审核,区(县)住房保障机构认定申请户符合共有产权保障住房准入和供应标准的,应当以户为单位进行登录,并及时通过区(县)住房保障房屋管理部门网站和街道(乡镇)社区事务受理服务中心进行公告,向申请户出具登录证明,并报市住房保障机构备案;认定申请户不符合共有产权保障住房准入和供应标准的,向申请户出具不符合标准的书面答复,其中申请户不再符合实物配租申请条件的,应当按照规定退出承租的住房。
第三十二条(实施购买)
申请户凭区(县)住房保障机构出具的登录证明等相关材料,与房地产权利人签订购房合同,办理购买手续,向房地产权利人支付规定价格的购房款后,获得购买住房的相应产权份额。
房地产权利人收到申请户支付的全部购房款后,应当协助申请户办理住房产权转移登记手续。
第三十三条(销售定价方案)
可转化的廉租住房的销售定价(含销售价格、购房人的产权份额等内容)参照共有产权保障住房价格管理的有关规定,原则上按照签订租赁合同时相邻区域的共有产权保障住房销售价格和购房人产权比例确定。销售定价方案由区(县)住房保障机构制订,经同级价格主管部门和住房保障房屋管理部门审核后,报区(县)人民政府批准,并在申请户提出购买申请前公布。具体办法另行制订。
第三十四条(销售结果公告)
区(县)住房保障机构应当定期将可转化的廉租住房的配售结果通过区(县)住房保障房屋管理部门网站和街道(乡镇)社区事务受理服务中心进行公告。
第三十五条(过渡处理)
申请户按照规定提出购买承租住房的申请且经审核符合标准的,在完成购房手续前,可以继续按照原租赁合同的约定租住该住房。
第三十六条(售后管理)
可转化的廉租住房出售前,应当按规定办理房源转化使用和房地产登记的专项注记等手续。
申请户的购房手续,按照共有产权保障住房的有关规定执行;完成所购住房的房地产转移登记手续后,按照共有产权保障住房售后管理的相关规定进行管理。

第七章 附则

第三十七条(组织抽查)
市住房保障机构应当对各区(县)实物配租的审核、配租、配售、入住管理等工作进行定期或者不定期的抽查,抽查可以采取查阅档案资料、召开座谈会、入户巡查、邻里调查等方式,各区(县)住房保障机构、廉租住房产权人、经租管理和物业服务等单位应当予以配合。抽查发现不符合规定的,市住房保障机构应当提出整改意见,由区(县)住房保障机构作出相应处理,并将处理结果报送市住房保障机构。
第三十八条(社会监督)
各级住房保障机构应当设立电话、信箱、电子邮箱等监督举报方式,接受公民、新闻媒体和其他社会组织的监督。任何单位和个人有权对违反本实施细则规定的行为进行检举和投诉,有关部门应当及时处理违纪违法行为,并向社会公开处理结果。监督举报工作的办理,参照《关于印发<关于加强经济适用住房监督举报办理工作的暂行意见>的通知》(沪房管保〔2010〕30号)实施。
第三十九条(对工作人员的监督处分)
各级住房保障机构的工作人员应当认真履行职责。对于滥用职权、玩忽职守、以权谋私、徇私舞弊的,依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。
第四十条(实施日期)
本实施细则自印发之日起施行,有效期至2013年12月31日。之前规定与本实施细则不一致的,以本实施细则为准。