应当如何制止突击抢建？

刘建昆


　　近来新型农村社区建设中，部分出现了突击抢建的风潮，地方政府称之为“私搭乱建”或者“违法（章）建筑”，我不愿意使用这两个词语，因为在现有法制条件下，在农村以法定程序全面甄别认定“违法建筑”根本是不现实的，因为没有足够的法律依据，尤其是对在自己合法宅基地内的房屋改善、搭建厢房平台等，法律并没有严格禁止。

　　面临拆迁，突击抢建，明显属于劳民伤财，群众出于自身利益考虑，增加建筑面值，求的更多的补偿，情有可原；但是我本人并不支持这些做法。然而这些情况的出现，政府在政策制定、法律执行有着不可推卸的责任。

一、应该在指定度域内公告禁建。公告禁建是制止抢建的必要辅助手段。公告是对外发生法律效力的行政行为，而内部会议则不具有行政行为法律效力，这事一个浅显的法理。在台湾地区，因为农村社区建设而事实区段征收之前，凡是涉及城市规划的地区，以“新订、扩大或变更都市计划”为由，得禁止该地区内一切建筑物之新建、增建、改建，并禁止变更地形或大规模采取土石”，时间不超过两年。在规划制定完成之后，区段征收预备作业阶段，也必须实施“建筑改良物禁止事项之报核及公告”期限为一年六个月。这样，就可以对禁建区域实施最长三年半的禁建，使违章建筑的认定和处理有了法律依据。另外，台湾地区在都市更新（旧城改造）、市地重划的请详细下，也有相应的公告禁建措施。

　　在这方面，我国个别地方如广州，已经注意到了这些问题，规定“地方政府建设通告或征收土地预公告发布后，被拆迁人应当立即停止建房、迁户、装修等相关活动”，也是以公告为准。而山东省并无相关规定，这种法律空白，必须填补。

二、必须合理制定补偿政策。对于集体土地房屋拆迁补偿，国家没有相应的统一规定，各地方自行立法。在山东省，《山东省城市房屋拆迁管理条例》仅规定“因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致。”而对于农村非规划区房屋拆迁补偿基本上是法规空白。尤其是“新型农村社区建设”引发的拆迁的法律性质与征收拆迁不完全一样，属于“权利人自行改造”的范畴。但是，制定合理的补偿标准，对于制止突击抢建十分关键。

　　集体土地房屋的拆迁而言，首先应该补偿的根本不是房屋，而是宅基地使用权。由于我国农村土地实行集体所有制，宅基地使用权是一种用益物权，这种用益物权是广大农村群众的安居问题的根本。至于房屋，应该是附属于宅基地使用权的地上改良物，二者应该分开补偿。我国长期以来形成的拆迁政策是，土地使用权别有意无意的忽略，仅补偿地附着物，这就造成了一到征地或者拆迁，各地抢种、抢建问题十分严重。在发达国家和地区，往往规定“征收土地时，其土地改良物（即房屋等建筑物）应一并征收”。对于地上附着物一般仅补偿其重建成本价格。也就是说，按照主要土地面积标准补偿，地上房屋建或者不建，对于补偿影响有限。无利可图的情况下，谁还会去抢建？

　　改善农村居民居住条件，推进城乡一体化进程，自然是一件好事，但是一项具体的行政措施出台之前，应当反复思量，细致准备，以科学合理的政策措施引导群众，否则，就要出现矛盾纠纷、弊病和后患。“头疼医头，脚疼医脚”式的行政，应该竭力避免。

二○一○年七月三日


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江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府文件

宿政发〔2003〕111号

市政府关于印发宿迁市国有土地储备实施办法的通知

各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
　　《宿迁市国有土地储备实施办法》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。




二ＯＯ三年七月九日




宿迁市国有土地储备实施办法

　　第一条 为加强国有土地资产管理，提高政府对土地市场的调控力度，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《江苏省土地管理条例》和《江苏省国有土地储备办法》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本实施办法。
　　第二条 宿迁市行政区域内国有土地的储备工作，适用本办法。
　　第三条 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府土地行政主管部门代表政府将依法取得的国有土地予以储存，以备向社会供应各类用地的行为。
　　第四条 市、县人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内的土地储备管理工作。
市、县人民政府土地行政主管部门应当设立土地储备机构，具体实施土地储备工作。
　　第五条 市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地利用总体规划、城市规划和本地区土地市场的实际情况会同城市规划等部门制定土地储备年度计划，并报同级人民政府批准。
　　第六条 下列国有土地可以通过依法无偿收回或依法补偿收回后纳入储备：
　　（一）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
　　（二）单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地；
　　（三）依法收回的闲置土地；
　　（四）土地违法行为被查处后依法收回的土地；
　　（五）为公共利益需要使用的土地；
　　（六）实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用的土地；
　　（七）其他依法收回的土地。
　　第七条 下列国有土地可以通过收购纳入储备：
　　（一）土地使用权转让申报价比标定地价低20%以上，由政府优先购买的土地；
　　（二）以出让方式取得土地使用权后，在法定期限内未按照出让合同约定开发的土地；
　　（三）土地使用权人申请政府收购的土地；
　　（四）政府为实施城市规划指令收购的土地；
　　（五）其他依法收购的土地。
　　第八条 土地行政主管部门可以委托土地储备机构依照法律、法规及本办法规定对拟收购的土地进行权属核查，并会同有关部门进行费用测算，提出收购方案，报市、县人民政府批准后，由土地行政主管部门委托土地储备机构与原土地使用权人签订收购协议。
按照本办法第六条（五）、（六）项规定收回土地的，市、县土地储备机构可以参照前款规定签订补偿协议。
　　第九条 市区范围内土地收购补偿分为土地补偿和地上附着物补偿两部分，地上附着物补偿按照市房屋拆迁有关规定执行。土地补偿按下列标准测算：
　　（一）收购机关、企事业单位土地使用权的：
按市区一级地段10万元/亩、二级地段8万元/亩、 三级地段6万元/亩、四级地段4万元/亩给予原土地使用权人补偿。
　　（二）收购居民以出让方式取得的宅基地的，按原出让合同约定的出让金扣除已使用年限分摊部分确定土地补偿。
　　各县人民政府可以结合本地实际，制定县域范围内的土地收购补偿标准。
　　第十条 市、县土地储备机构可以对储备的土地进行土地平整和基础设施配套等前期开发。
　　第十一条 储备土地及其地上附着物可以临时出租，经依法批准后也可以临时改变土地用途使用。
　　储备土地使用权可以依法抵押。
　　第十二条 对纳入储备的土地，市、县人民政府城市规划部门应当根据城市总体规划和控制性详细规划提出具体地块的规划条件，市、县土地行政主管部门应当定期向社会公布储备土地的用途和使用条件，并优先列入供地计划。
　　第十三条 市、县人民政府土地行政主管部门按照土地管理法律、法规、规章的有关规定负责实施储备土地的出让、租赁供应。
　　第十四条 储备土地供应后，其有偿使用收益应当全额上缴财政。
储备土地开发成本应当经市、县土地行政主管部门和同级财政部门审查清算，报市、县人民政府批准后，由财政部门及时支付给土地储备机构。
市、县土地储备机构的工作经费经同级财政部门核定后拨付。
　　第十五条 土地储备资金可以通过财政拨款、银行贷款、储备土地收益或其它方式筹措。
市、县财政部门每年应当将不少于20%的储备土地有偿使用收益充作土地储备资金。
土地储备资金实行统一管理，封闭运作，专户储存，独立核算，专项用于土地储备。
　　第十六条 土地使用权被依法收回或收购的单位或个人必须按期交付土地，积极配合做好土地储备工作。
　　第十七条 国家工作人员在土地储备活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第十八条 本办法自发布之日起15日后施行。