经济适用住房抑或休矣

王兴敏


　　经济适用住房供应体系是伴随我国城镇住房制度改革而产生的。在我国的城镇住房制度体系中，自解放后至二十世纪九十年代中期，国家一直是以住房实物福利分配为城镇住房供应唯一形式的唯一主体，这是与我国在此期间实行计划经济体制分不开的，可这不仅未能有效解决城镇居民紧张的居住问题，而且国家还为此承受了巨大的经济负担。随着我国社会主义市场经济的确立，作为经济体制改革重要组成部分的城镇住房制度改革开始实施并不断深化，明确住房的商品属性，住房不再是国家无偿供应的实物福利品，住房供应须商品化、社会化，并建立针对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，满足城镇居民日益增长的住房需求。在1994年国务院国发（1994）第43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》中首次明确具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，以后国家又分别几次对经济适用住房的建设、分配、管理等作出规定。2007年，原建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，从一定程度上说，这标志着经济适用住房在制度层面的成熟。经济适用住房在这十几年的发展历程中，不仅在理论上富有争议，而且在实际运行中，也不难发现这样一种现象：已渐被遗忘的制度产物突然被人们在房地产价格狂涨之时想起，并赋予一项艰巨的任务——稳定住房价格，可在2008年底却又突然面临或存或废的变数之中。那么，面对如此尴尬的情境，不得不令我们对经济适用住房是否具有现实合理性做深层次的分析。

一、经济适用住房为什么被冷落

　　一项新生事物的发展不仅需要制度的支撑，而且还受限于现实社会中的实际需求，这种需求是以能否满足所涉各方主体的利益需要为标准，如果能够满足他们的利益要求，各方均有激励来促进该事物的发展，反之，该事物的发展道路将障碍重重，甚至会自消自灭。经济适用住房也不例外。

1、地方政府没有实施经济适用住房的激励

　　在我国的城镇住房制度体系中，国家始终处于主导地位，虽然，通过城镇住房制度改革，实现住房供应的商品化、社会化。但是，国家作为城市土地的唯一所有者，同时也是土地的唯一供应者，运用土地供应来调控住房的供应，其主导地位并未发生变化。随着我国国有土地出让制度的建立，房地产开发均须通过地方政府以出让形式取得国有土地使用权，地方政府则收取土地出让金，其逐渐成为地方政府的主要财政收入来源，2007年1——11月间，我国土地出让总价款达9130亿元以上，占财政收入的比重为28.53％。如此巨大的出让金收入满足了地方政府的目标——经济开发，而这个目标又是地方政府的重要政绩表现，故其乐此不疲。相反，经济适用住房建设用地则须以划拨方式供应，这种无偿的供地方式对地方政府而言无异于自断其财源，那么地方政府出于自利考虑，当然不愿意为实施经济适用住房建设而无偿划拨土地。即使在国家三令五申的情况下，地方政府也是将位于区位偏远、周边配套设施不完善等不方便生活居住的土地用于经济适用住房建设。

2、经济适用住房往往超出其保障对象的经济承受能力

　　经济适用住房仅供应社会低收入家庭，从该家庭的经济收入特点来看，往往是以收入低（或无收入）且不稳定为多，从其自身的承受能力考虑，虽然经济适用住房价格低于商品住房价格，大多数还是不能够买得起的。即使根据规定可通过商业银行或住房公积金贷款予以支持，但因为该群体或无工作单位或无稳定收入而被排斥于外。另外，由于经济适用住房建设的比较偏远，为此增加的生活成本开支以及物业服务费用，也是经济困难群体必须考虑的一个现实问题。

3、房地产开发企业对经济适用住房建设的冷淡

　　从经济适用住房与商品住房的建设行为事实看，二者没有本质上的区别。但二者的结果性质截然不同，其中在利润方面，根据规定房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。而商品住房的利润则远高于此。面对商品住房的暴利，做为以利润最大化为追求目标的房地产开发企业，必然热衷于商品住房建设，没有动力建设经济适用住房。

二、经济适用住房是否具有稳定住房价格的作用

　　在市场经济理论中，商品的价格是随着供求关系的变化而波动，当供不应求，则价格上升，反之，价格下降。那么，造成我国住房价格上升的主要因素是供不应求吗？笔者认为，实不其然。在城镇住房制度改革后，住房私有化成为社会的普遍认识——“小康不小康，关键看住房”，与此相对应的则是住房供应市场化，这又与地方政府“以地生财”的经营理念相吻合。于是，土地供应的唯一（仅为地方政府）与住房供应的唯一（仅为房地产开发企业）相结合，形成了住房供应的单边垄断，这极利于二者的利益最大化。另外，住房不同与其他消费品，其不单是消费对象，还可以成为投资对象，当住房价格超出一般人的经济承受能力，其虽然不能购买拥有一处住房，但其对住房的居住需求仍然存在，且无可替代物。此时，这种需求就会成为他人投资住房的机会——或租或卖以获取利益。所以在现实中，并非一户所有一处住房，而是处于一种或无房所有或多房所有的非均衡状态。当住房未成为每一户的消费品时，它却成为少数人的投资品，无房户只有通过在少数人手中有偿取得使用权来满足居住需求，那么，一定的高房价对于投资住房的少数人实现收益是有益的，所以，其热衷于推动房价的走高。
　　而经济适用住房的设计初衷是保障低收入家庭，在住房价格飞涨的今天，我们通过经济适用住房建设的增加，来解决低收入家庭的居住需求，从而减少住房市场需求，进而拉低住房价格，这可能就是近年来大力倡导经济适用住房建设的理论依据。但是，这里忽视了以下问题：

1、低收入家庭对住房的首要需求是居住，而非所有。
　　对住房的消费需求，既可以通过取得所有权方式实现所有，亦可通过取得使用权方式实现居住，从这一点看，住房消费具有可替代性，即买不起时，可以选择租。那么，低收入家庭作为困难群体，由于自身经济能力的限制，其对住房首要需求是有房居住，而不是有所有权。虽然经济适用住房相对商品住房价格低，可对于低收入家庭仍是一笔非常大的开支，而且还会增加物业服务费用开支，其根本没有经济能力购买住房，而选择租房，因为这是降低其经济负担的最佳选择（这实际也是廉租房制度出台的可行之处）。于是，在现实中，以所有权之方式供应住房明显超出了低收入家庭的支付能力，导致真正需要救济的低收入家庭难以从中受益。

2、经济适用住房的稳定价格作用极其有限
　　住房依附于土地上，土地资源的稀缺决定住房资源的稀缺，所以住房的价格亦取决于其所在区位，区位好的住房，其价格自然高于区位差的。当地方政府如上述将经济适用住房建设在比较偏远地区，其对其他区位的住房价格影响是微乎其微的，因为，根据房地产估价理论，不同区位的房地产价格不具有可比性。只不过从统计学角度的数字上可起到拉低作用。再者，住房的建设周期长，容易产生经济适用住房的调剂作用滞时，从而反过来受商品住房价格的调整。这在今年下半年显现得非常明显，当房地产市场低迷之时，人们对经济适用住房亦持观望之状，如北京、广州等地出现经济适用住房弃购现象。因为在经济适用住房的唯一优势——价格优势不存在时，其特定群体就不愿意购买经济适用住房，从而失去对住房产权的自由处分、完全收益。

三、经济适用住房是否经济

　　根据产权经济学理论，产权的配置应是有效率的配置，即由低价值向高价值流通，这时有利于社会财富的积累，反之，则是社会财富的浪费。当我们将住房所有权以经济适用住房形式低于市场价格予以配置，对于社会而言，确实没有创造价值。从这一点说，经济适用住房不是一项好制度。
经济适用住房与商品住房两种价格体系，不禁想起我国经济改革初期“两轨制”的存在。当这两种住房存在价格差，一部分人便产生牟利的冲动，产生不公平。虽然《经济适用住房管理办法》明确一些保障措施，但监督执行成本过高。
　　另外，经济适用住房由于处分及收益均有所限制，故属不完全产权。产权人如欲对经济适用住房进行处分时，其产权残缺会产生监管所发生的成本以及收益的分配等问题，这从一定程度上会影响经济适用住房的流转。甚至会造成产权人不愿意转让经济适用住房，产生“冷冻效应”，既由于产权人对收益的增值部分不能享有，从而不出租、转让自己对经济适用住房，从而影响经济适用住房利用效率。

四、结论

　　综上，经济适用住房是难以满足所涉各方主体的利益需求，其发展如此曲折，也就不难解释了。那么，无法完成使命的经济适用住房确实应该休矣。其被廉租房取代实属必然。





福建省厦门市统计局


厦统〔2007〕2号
关于重新印发《厦门市统计从业资格管理办法（暂行）》的通知


各区统计局：

　　我局2006年11月2日印发的《关于印发《厦门市统计从业资格管理办法（暂行）》的通知》因未事先通过市法制局合法性审核，现予以废止。现将市法制局审核通过的《厦门市统计从业资格管理办法（暂行）》印发给你们，请认真学习宣传，严格贯彻执行。

　　附件：《厦门市统计从业资格管理办法（暂行）》



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　厦门市统计局



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00七年一月八日

　



　　厦门市统计局办公室　　　2007年1月8日印发

厦门市统计从业资格管理办法（暂行）

　　第一条　为进一步提高统计人员素质，确保统计数据质量，规范统计从业资格管理工作，根据《中华人民共和国统计法》、《福建省统计工作管理办法》、《厦门市统计规定》和国家统计局制定的《统计从业资格认定办法》、福建省统计局制定的《福建省统计从业资格暂行规定》，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内的国家机关、社会团体、企业事业单位和其他组织的统计人员，以及申请取得统计从业资格的其他人员。

　　第三条　下列人员应当具备统计从业资格，持有统计从业资格证书：

　　（一）在区级以上各级人民政府统计机构、国家统计局派出的各级调查队及区级以上人民政府成立的各种地方统计调查队中从事统计工作的人员；

　　（二）在各级人民政府其他部门及中央、国家、省机关在本市范围内的有关单位中从事统计工作的人员；

　　（三）镇统计员；

　　（四）在社会团体、企业事业组织中承担经常性统计任务的人员。

　　村民委员会、居民委员会应当优先任用具备统计从业资格的人员从事统计工作。

　　第四条　已取得统计员以上统计专业技术职务资格的人员，可免于统计从业资格考试和申请，凭统计专业技术资格证书直接从事统计工作。

　　本办法第三条第（一）、（二）项所列人员中，已具备教育行政部门认可的统计类专业大专、其他专业本科以上学历的，可免于统计从业资格考试和申请，直接从事统计工作。

　　第五条　承担经常性统计任务的人员，是指从事统计年报、季报、月报报表填报工作，以及从事一年一次及以上的连续性的抽样调查工作的人员。既包括从事基层报表填报工作的人员，也包括从事统计报表的汇总、加工、转报等综合部门承担统计任务的人员。既包括专职统计人员，也包括兼职统计人员。

　　第六条　省统计局是全省统计从业资格认定工作的实施机关，负责统计从业资格证书的统一印制、发证和考试的组织工作。市统计局是全市统计从业资格认定工作的监督管理机关，负责本市范围内证书的日常管理、监督和检查工作。区统计局是本行政区域内统计从业资格认定工作的承办机关，负责统计从业资格认定的受理和证书的送达。

　　第七条　统计从业资格培训逐步放开推向市场。市统计局可以委托具有统计从业资格培训条件的机构开展统计从业资格培训。

　　培训机构在有效期内承担相应的培训任务，履行相应的责任，并接受统计管理机构指导、监督和检查。统计从业资格培训管理办法由市统计局另行规定。

　　第八条　国家实行统计从业资格考试制度。统计从业资格考试工作由国家统计局统一领导和管理，省统计局负责全省范围内的具体组织实施。考试大纲由国家统计局统一制定，并加考我省地方统计法规的有关内容，由省统计局负责统一公布。市统计普查中心负责全市统计从业资格考试的具体组织实施工作。

　　第九条　已具备教育行政部门认可的统计类专业大专、其他专业本科以上学历的人员，可免于参加统计从业资格考试。

　　第十条　申请人要求取得统计从业资格的，应按在地统计原则向所在地的区统计局提出申请。申请人为非在岗统计人员的，可按单位所在地或常住地向当地区统计局提出申请，区统计局应当受理。

　　第十一条　申请取得统计从业资格的人员，在向区统计局提出申请时，应当提交下列材料：

　　（一）《统计从业资格认定申请表》一式两份；

　　（二）本人居民身份证原件及其复印件两份；

　　（三）统计从业资格考试合格成绩单原件及其复印件两份或原市统计局颁发的《统计证》(适用于换证)；

　　（四）本人近期正面免冠小二寸彩色相片一张。

　　符合本办法第九条规定的人员，在提出统计从业资格认定申请时，除提交前款（一）、（二）、（四）项所规定的材料外，还需同时提交本人学历证书原件及其复印件两份。

　　第十二条　区统计局应按有关规定在办公场所对受理统计从业资格认定工作的法定程序、内容、条件和时限等进行公示。应当设立统一的受理窗口，指定人员负责受理、审核工作。

　　区统计局负责统计从业资格认定工作的受理、审核的有关人员应当是国家公务人员。

　　第十三条　区统计局应当对己受理申请材料进行审查，并将初步审查意见和全部申请材料报送市统计局。

　　市统计局应当接受区统计局转送的申请材料，经审核后报送省统计局审批。

　　区统计局应当在省统计局作出行政许可决定之日起十日内向申请人送达统计从业资格认定决定。

　　第十四条　建立完整的厦门市统计从业资格管理信息数据库。各区统计局应将有关信息及变更情况上报市统计局。厦门市统计从业资格管理信息数据库是统计网上直报系统的关联库，应确保其信息的及时性和准确性。

　　第十五条　持有市统计局颁发的《统计证》的，应当在市统计局规定的换证时间内换领统计从业资格证书，在换证时间前《统计证》同统计从业资格证书具有同等效力。换证办法由市统计局另行规定。

　　在换证时间内没有提出换领申请的，原证书自行失效，不得再提出换领。

　　第十六条　取得统计从业资格的在岗统计人员，应当参加统计继续教育。参加统计继续教育的情况，应当在统计从业资格证书中进行记录。统计人员继续教育管理办法由市统计局另行规定。

　　统计人员未按规定参加统计继续教育的，市、区统计局应当将其所在单位作为统计监督检查的重点对象。

　　第十七条　在岗统计人员为非财经类本科毕业、未通过考试直接取得统计从业资格证书的，应在取得统计从业资格之日起一年内参加统计继续教育。拟上岗的统计人员，应在上岗之日起一年内参加统计继续教育。

　　统计人员未按前款规定接受统计继续教育的，统计从业资格证书自行失效。

　　第十八条　取得统计从业资格的人员，有下列情形之一的，应当在三十日内到原承办的区统计局办理统计从业资格证书注册或变更登记：

　　（一）拟上岗从事统计工作的；

　　（二）工作单位变更的；

　　（三）在一个以上单位从事统计工作的。

　　原承办的区统计局应当在统计从业资格证书上加盖注册变更登记章。

　　未按规定进行注册或变更登记的，原统计从业资格证书自行失效。

　　第十九条　统计从业资格证书实行查验制度。市、区统计局及统计执法人员对在岗统计人员贯彻统计法律法规和统计制度的情况应进行监督检查，并将检查情况在统计从业资格证书上予以记录。

　　第二十条　市统计局制定统计从业资格工作奖惩办法，加强对统计从业资格认定工作的监督管理。

　　第二十一条　市、区统计局开展统计从业资格认定所需经费应当列入本行政机关的预算，由本级财政予以保障。

　　第二十二条　依照规定，应当暂扣统计从业资格证书的，市、区统计局应当暂扣统计从业资格证书。

　　暂扣统计从业资格证书的，应当制作调查笔录和《统计从业资格证书暂扣决定书》，并于暂扣之日起十日内报上一级人民政府统计机构及省统计局政法处备案。

　　第二十三条　依照规定，应当撤销统计从业资格证书的，由省统计局决定。

　　市、区统计局要求撤销的，应当将撤销的有关依据材料及要求撤销的书面申请书上报省统计局决定。

　　被撤销的统计从业资格证书，原承办的区统计局应当依法收回。

　　第二十四条　统计从业资格证书遗失或损坏的，可以申请补发。申请补发统计从业资格证书的，应当持有效证明和补发申请书，向原承办的区统计局提出申请。补发的证书使用原证书编号。

　　证书遗失，申请人只能申请补发，不得重新申请统计从业资格。

　　因证书遗失申请补发的，申请人应先行在市级发行的报刊上刊登遗失声明，并提交声明的原件和复印件，向原承办的区统计局提出申请。

　　因证书被撤销、暂扣的，不得申请补发，区统计局也不得受理。

　　第二十五条　承办机关有下列行为之一的，申请人可依法申请行政复议或提起行政诉讼：

　　（一）对符合法定条件的申请人拒绝受理的；

　　（二）在规定期限届满时不发给申请人统计从业资格证书的。

　　第二十六条　本办法自公布之日起施行。